Promena poreza na imovinu zbog adaptacije objekta

Obveznici poreza na imovinu koji vode poslovne knjige porez na imovinu svake godine utvrđuju samooporezivanjem i podnose poreske prijave za svaku poresku godinu do 31. Marta te godine (npr. za 2022. godinu poresku prijavu su bili dužni da podnesu do 31. Marta 2022. god.).

Ako u toku poreske godine dođe do promena od značaja za visinu poreske obaveze, obveznik je dužan da u slučajevima propisanim Zakonom, u roku od 30 dana, utvrdi izmenjeni iznos poreza za tu godinu i podnese „novu“ poresku prijavu. Prema odredbi člana 33v Zakona, obveznik koji vodi poslovne knjige, dužan je da podnese poresku prijavu nadležnom poreskom organu, za nepokretnost:

1) za koju nastane poreska obaveza - u roku od 30 dana računajući od dana nastanka poreske obaveze;

2) za koju prestane poreska obaveza - u roku od 30 dana računajući od dana prestanka poreske obaveze;

3) koju preduzetnik koji vodi poslovne knjige počne da evidentira u poslovnim knjigama - u roku od 30 dana računajući od dana evidentiranja;

4) koju preduzetnik koji vodi poslovne knjige prestane da evidentira u poslovnim knjigama - u roku od 30 dana računajući od dana prestanka evidentiranja;

5) u poslovnim knjigama fizičkog lica koje je izgubilo svojstvo preduzetnika koji vodi poslovne knjige (odjavom, po sili zakona i dr.) - u roku od 30 dana računajući od dana prestanka tog svojstva;

6) za koju je obvezniku prestalo pravo na poresko oslobođenje propisano članom 12. stav 1. tač. 2) do 7), tač. 9) do 11) i tač. 13) i 14) i stav 2. Zakona zbog ustupanja te nepokretnosti drugom licu uz naknadu, koje u toku dvanaest meseci, neprekidno ili sa prekidima, traje duže od 183 dana - u roku od 30 dana računajući od 184-og dana od dana njenog ustupanja drugom licu radi ostvarivanja prihoda;

7) za koju je obvezniku prestalo pravo na poresko oslobođenje zbog nastanka poreske obaveze u toku poreske godine, nakon čega je ukupna poreska osnovica za sve njegove nepokretnosti na teritoriji jedinice lokalne samouprave prešla iznos od 400.000 din. - u roku od 30 dana računajući od dana nastanka poreske obaveze na nepokretnosti za koju je poreska obaveza nastala u poreskoj godini;

8) objekat kome je izmenjena korisna površina - u roku od 30 dana računajući od dana izmene korisne površine (bilo da je došlo do njenog smanjenja ili povećanja).

Izmena korisne površine u toku poreske godine

U toku poreske godine može doći do izmene korisne površine nepokretnosti (npr. dogradnjom, rušenjem, prenamenom terase ili tavanskog prostora ili drugih delova objekata koji nisu uračunati u korisnu površinu...). Korisna površina objekta je zbir podnih površina između unutrašnjih strana obodnih zidova objekta (iz koje su isključene površine balkona, terasa, lođa, stepeništa izvan gabarita objekta, neadaptiranih tavanskih prostora i prostora u zajedničkoj nedeljivoj svojini svih vlasnika posebnih delova istog objekta, osim površine ispod nosećih zidova i nosećih stubova koji prolaze kroz objekat koji su istovremeno poseban i zajednički deo objekta), a za objekat koji nema horizontalnu podnu površinu ili obodne zidove korisna površina je površina njegove vertikalne projekcije na zemljište (član 6. stav 2. tačka 2 ZPI).

Obveznici za čije nepokretnosti poreska osnovica nije fer ili knjigovodstvena vrednost nepokretnosti, poresku osnovicu utvrđuju primenom elemenata korisne površine i prosečne cene kvadratnog metra odgovarajućih nepokretnosti u zoni. Korisna površina ne mora odgovarati ukupnoj površini nepokretnosti, već je uglavnom manja, imajući u vidu da se u nju ne uključuju površine balkona, terasa, lođa, stepeništa izvan gabarita objekta, neadaptiranih tavanskih prostora...

S obzirom na to da dogradnjom nastaje novi prostor koji se, zavisno od toga o čemu je reč, može uključivati u korisnu površinu objekta kao element za oporezivanje:

• ako se taj prostor ne uračunava u korisnu površinu objekta obveznik ne podnosi „novu“ poresku prijavu (npr. ako na ravnoj ploči poslednje etaže tog objekta izgradi tavanski prostor koji ne koristi za drugu namenu, ako dogradi terasu,…);
• ako se taj prostor uračunava u korisnu površinu objekta, obveznik je dužan da u roku od 30 dana od nastanka poreske obaveze na dograđenom delu podnese poresku prijavu i utvrdi porez za taj deo objekta za period od nastanka poreske obaveze na tom delu objekta do 31. decembra te poreske godine.

Ako je dograđen objekat za koji je osnovica fer, odnosno knjigovodstvena vrednost, za dograđeni deo podnosi se „nova“ poreska prijava kojom se utvrđeni porez uvećava za pripadajući porez za dograđeni deo.

„…, kada je obveznik poreza na imovinu koji vodi poslovne knjige i vrednost nepokretnosti u svojim poslovnim knjigama iskazuje po metodu fer vrednosti u skladu sa međunarodnim računovodstvenim standardima (MRS), odnosno međunarodnim standardima finansijskog izveštavanja (MSFI) i usvojenim računovodstvenim politikama, u toku godine izgradi nepokretnost ili izvrši dogradnju postojeće nepokretnosti ili mu po drugom osnovu nastane poreska obaveza u toku godine za koju se utvrđuje porez na imovinu, dužan je da za te nepokretnosti porez na imovinu za poresku godinu utvrdi samooporezivanjem, pri čemu je osnovica poreza u navedenom slučaju nabavna vrednost izgrađenih nepokretnosti odnosno dograđenog dela nepokretnosti iskazana u poslovnim knjigama tog poreskog obveznika.“ iz Mišljenja MF, br. 011-00-00895/2021-04 od 7.3.2022. god.

I kad se radovima na objektu ne menjaju spoljni gabariti objekta, postoji mogućnost da je njihovim izvođenjem došlo do izmene korisne površine objekta koja je element na osnovu koga se utvrđuje osnovica poreza na imovinu. Prema tome, ako je izvođenjem radova (adaptacijom, rekonstrukcijom, sanacijom...) povećana korisna površina objekta, za tu površinu se od nastanka poreske obaveze u poreskoj godini do 31. decembra poreske godine utvrđuje porez na imovinu.

Na primer, ako je tavanski prostor adaptiran u poslovni prostor, ili ako je deo zajedničkih prostorija poslovnog objekta pripojen nekom od lokala u tom objektu, ili ako je lođa postala deo poslovnog prostora… To znači da je obveznik dužan da u roku od 30 dana od nastanka poreske obaveze na toj „novonastaloj“ korisnoj površini podnese poresku prijavu kojom će uvećati do tada utvrđeni porez – za pripadajući porez za tu površinu.

„...površina terase i površina neadaptiranog tavanskog prostora ne uračunavaju se u korisnu površinu objekta, kao jedan od elemenata za utvrđivanje vrednosti objekta koja čini osnovicu poreza na imovinu poreskog obveznika koji ne vodi poslovne knjige.

Međutim, ako je terasa, kao sastavni deo kuće za stanovanje, rekonstrukcijom promenila namenu i (prestala da bude terasa) a postala poseban stan ili stambeni deo te kuće (što je u svakom konkretnom slučaju faktičko pitanje koje utvrđuje nadležni organ jedinice lokalne samouprave), taj prostor uračunava se u korisnu površinu objekta, odnosno posebnog dela objekta.

Takođe, ako je neadaptiranom tavanskom prostoru promenjena namena, tako što je (prestao da bude neadaptiran tavanski prostor već je) adaptacijom osposobljen za korišćenje kao poseban stan ili deo postojeće kuće za stanovanje, odnosno kao posebni deo objekta sa drugom namenom, što podrazumeva da taj deo prostora ima i odgovarajuće stepenište koje omogućava korišćenje tog dela prostora (što je u svakom konkretnom slučaju faktičko pitanje koje utvrđuje nadležni organ jedinice lokalne samouprave), taj prostor uračunava se u korisnu površinu objekta, odnosno posebnog dela objekta.“ iz Mišljenja MF, br. 430-00-00014/2015-04 od 26.8.2015. god.

Ako se navedenom radovima ne povećava korisna površina objekta za koji se poreska osnovica utvrđuje primenom elemenata korisne površine i prosečne cene kvadratnog metra odgovarajućih objekata u zoni (npr. ako je postavljen krov i dograđena terasa), nema obaveze podnošenja poreske prijave zbog izvođenja tih radova, nezavisno od toga što dolazi do povećanja knjigovodstvene vrednosti objekta.

„... kad je na delu ravnog krova zgrade izvršena nadgradnja pa je nastao „novi“ objekat, na taj objekat se porez na imovinu plaća, nezavisno od toga da li je poseban deo konkretne zgrade ili je pripojen nekom od posebnih delova zgrade. Na postojanje poreske obaveze nije od uticaja da li obveznik koristi predmetni objekat, da li pored zidova od čvrstog materijala koji čine objekat postoje otvori zastakljeni vratima za izlaz na terasu, niti njihov broj, kao ni navodi u zahtevu da je reč o „zimskoj bašti“.“ iz Mišljenja MF, br. 011-00-00112/2020-04 od 19.2.2020. god.

Beograd, Oktobar 2022.