Poslovni prostori u Srbiji: gde se kupuje, gde iznajmljuje

Za kupovinu poslovnih prostora u Srbiji u prvih šest meseci 2026. godine izdvojeno je 212,9 miliona evra. Vrednost prometa povećana je za 30 odsto u odnosu na isti period prethodne godine, dok je broj kupoprodajnih ugovora porastao za 6,4 odsto, pokazuju podaci Republičkog geodetskog zavoda. Beograd je učestvovao sa 51 odsto ukupne vrednosti prometa poslovnih prostora.

Koja mesta su lideri?

• Novi Beograd i Novi Sad: Ove dve lokacije su apsolutni rekorderi po broju prodaja. Novi Sad drži stabilan prosek od 1.642 evra po kvadratu (blagi rast od 2,7%). Sa druge strane, Novi Beograd je eksplodirao: prosečna cena je skočila za skoro 30 odsto i dostigla 2.570 evra.
• Vračar i Stari grad: Tradicionalno najskuplji. Kvadrat ovde u proseku ide i preko 3.800–3.900 evra, mada manji broj transakcija govori da je reč o specifičnim, premijum lokacijama.
• Niš i Kragujevac: Južnije je situacija mirnija. Niška Medijana beleži pad od skoro 10 odsto sa prosekom od 1.150 evra, dok je u Kragujevcu srednja cena kvadrata stala na 1.094 evra.

Pogledajte oglase za prodaju poslovnog prostora u Srbiji.

Zakup kancelarija: prostori "A" klase najtraženiji

Na tržištu zakupa kancelarija pravila igre diktira biznis sektor. Više od 70 odsto svih sklopljenih ugovora odnosi se na premijum zgrade A klase. Najtraženija lokacija je i dalje Novi Beograd, gde je stopa praznih kancelarija pala na svega 3,7 odsto.

Međutim, optimizam kvare dva nova trenda:

• Pad obima zakupa: Kompanije iznajmljuju manje prostora nego prošle godine.
• Bum podzakupa: Udeo firmi koje višak svog prostora izdaju drugima duplirao se: sa 4 odsto skočio je na 8 odsto. To je direktna posledica rada od kuće i pokušaja menadžmenta da smanji fiksne troškove.

Cene zakupa:

Za top lokacije i A klasu zakupci plaćaju 16,5 do 18,5 evra po kvadratu mesečno (najbolje zgrade idu i preko 19 evra). Nešto skromnija B klasa kreće se između 12 i 14 evra. Spas za zakupce mogao bi da stigne sa završetkom novih projekata, jer se trenutno gradi 115.500 kvadrata, od čega lavovski deo (69.000) ponovo niče na Novom Beogradu.

Pogledajte aktuelnu ponudu poslovnog prostora za izdavanje u Srbiji.

Lokali i maloprodaja: Tržni centri i dolazak brendova

Dok se u unutrašnjosti šire retail parkovi, veliki tržni centri u prestonici osvežavaju ponudu novim brendovima. Prva polovina godine donela je nekoliko zvučnih otvaranja: Hard Rock Cafe je stigao na Trg Republike, Mango u Ušće, Flying Tiger Copenhagen u BEO Shopping centar, dok se Fix Price pozicionirao na Banovom brdu.

Što se tiče kirija u ključnim tržnim centrima, uglavnom su bile 22–28 evra po kvadratu mesečno. Najbolji lokali u beogradskim tržnim centrima, površine do 150 kvadrata u prizemlju, dostizali su 45–50 evra. Za lokale u Novom Sadu naveden je raspon 20–35 evra, a u Nišu 18–30 evra. Zakupnine u retail parkovima uglavnom su iznosile 9–13 evra po kvadratu mesečno.

Industrija i magacini: automobilska industrija prednjači

Što se tiče industrijskih i logističkih prostora u Srbiji, zabeležen je rast na lokacijama Stara Pazova i Pećinci, gde je zabeležena kvadratura od 15.000, uglavnom za potrebe velikih logističkih kuća.

Na nivou cele zemlje, proizvodne pogone i magacine najviše je zakupljivao automobilski sektor.

Zakupnine u Beogradu bile su uglavnom stabilne, u rasponu 4–6 evra po kvadratu mesečno, u zavisnosti od industrijske zone. Posebno prilagođeni, novoizgrađeni i potpuno opremljeni objekti na najboljim lokacijama mogli su da dostignu 10 evra. Stopa praznih prostora zadržala se oko pet odsto, uz oprezan pristup investitora i oslanjanje na unapred ugovorene zakupe.

Izbor lokacije zavisi od detaljne analize

Tržišni podaci jasno poručuju da je era univerzalnih rešenja prošlost. Prilikom izbora prostora, niska cena kvadrata često može biti zamka ako lokacija nema dobar saobraćajni pristup ili vidljivost. Naspram toga, papreno skupa kirija u centru grada ne garantuje uspeh ako se format prostora ne uklapa u delatnost firme.

Izvori: Republički geodetski zavod, podaci za prvo polugodište 2026; tabela statistike cena RGZ preneta na Biznis.rs; CBS International / Cushman & Wakefield, Belgrade Office Market Q2 2026, Serbia Retail Market H1 2026 i Belgrade Industrial Market H1 2026.