Pravni put od kupovine zemljišta do početka izgradnje

Poznavanje prava i obaveza investitora je jedno od najvećih nepoznanica na tržištu prometa nepokretnosti. Svaki ozbiljan ulagač (a naravno i posrednik koji se bavi pripremom lokacija za gradnju) treba da zna osnovne pravne pojmove koji se pojavljuju u građevinarstvu i izgradnji novih stambeno-poslovnih objekata:

• namena zemljišta jeste način korišćenja zemljišta određen planskim dokumentom;
• pretežna namena zemljišta jeste način korišćenja zemljišta za više različitih namena, od kojih je jedna preovlađujuća;
• površina javne namene jeste prostor određen planskim dokumentom za uređenje ili izgradnju javnih objekata ili javnih površina za koje se utvrđuje opšti interes, u skladu sa posebnim zakonom (ulice, trgovi, parkovi i dr.);
• obuhvat plana jeste prostorno ili administrativno određena celina za koju je predviđena izrada nekog prostornog ili urbanističkog plana u skladu sa zakonom.

Dokumentacija potrebna za gradnju – opšti pojmovi koji prate ovu oblast

GRAĐEVINSKA PARCELA je deo građevinskog zemljišta, sa pristupom javnoj saobraćajnoj površini, koja je izgrađena ili planom predviđena za izgradnju.

• Parcela je najmanja površina na kojoj se može graditi ukoliko je u građevinskom području.
• Definisana je pristupom na javnu površinu, granicama prema susednim parcelama i prelomnim tačkama koje su određene geodetskim elementima.
• Na jednoj katastarskoj parceli može da se obrazuje veći broj građevinskih parcela, na način i pod uslovima utvrđenim u urbanističkom projektu (parcelacija).

REGULACIONA LINIJA je linija razgraničenja parcela za površine i objekte od opšteg interesa, tj. javnog građevinskog zemljišta, od parcela koje imaju drugu namenu, tj. od ostalog građevinskog zemljišta. Vrata i kapije na uličnoj ogradi ne mogu se otvarati van regulacione linije.

GRAĐEVINSKA LINIJA je linija nad (ispod) površine zemlje do koje je dozvoljeno građenje objekta.

• Građevinska linija se poklapa sa regulacionom linijom na građevinskoj parceli ili se nalazi na rastojanju utvrđenom pravilnikom.
• Građevinski objekat postavlja se prednjom fasadom na građevinsku liniju, odnosno unutar prostora oivičenog građevinskom linijom.

INDEKS ZAUZETOSTI PARCELE je odnos gabarita horizontalne projekcije izgrađenog ili planiranog objekta i površine građevinske parcele, izražen u procentima.

INDEKS IZGRAĐENOSTI PARCELE je odnos ukupne bruto građevinske površine izgrađenog ili planiranog objekta i ukupne površine građevinske parcele.

GRAĐEVINSKA BRUTO POVRŠINA je zbir površina svih nadzemnih etaža objekta, tj. spoljnih mera obodnih zidova sa oblogama, parapetima i ogradama (Bruto razvijena građevinska površina – BRGP).

• Potkrovlje se računa kao 60% površine
• Podzemne garaže, podstanice grejanja, kotlarnice, stanarske ostave, trafostanice, ne računaju se u površine.

GRAĐEVINSKA NETO POVRŠINA je površina svih prostora između zidova i pregrada. Računa se za svaku etažu pojedinačno. Površine koje se ne računaju:

• delovi potkrovlja, ispod stepeništa ili kosih ravni svetle visine manje od 1,5m
• tavani, mehaničke etaže svetle visine manje od 1,5m
• prostor između terena i donjeg nivoa zgrade koji služi za instalacije
• rampe, nadstrešnice, spoljna stepeništa, ravne neprohodne terase
• zatvoreni vertikalni i horizontalni instalacioni šahtovi

KORISNA POVRŠINA STANA je podna površina merena unutar spoljnih zidova stana. To je zbir površina svih soba, kuhinje, kupatila i ostalih pomoćnih prostorija u sastavu stana. Ne računa se:

• podrum ili potkrovlje koji nisu uređeni kao stan
• garaža, kotlarnica, ostava
• stepeništa i druge zajedničke prostorije

VISINA OBJEKTA je rastojanje od nulte kote objekta do kote slemena (kosi krov) ili do kote venca (ravni krov).

RELATIVNA VISINA OBJEKTA je ona koja se određuje prema drugim objektima ili širini regulacije.

NULTA (APSOLUTNA) KOTA je tačka preseka linije terena i vertikalne ose objekta.

• u odnosu na kotu pristupnog puta, odnosno prema nultoj koti objekta.
• može biti najviše 1,20 m viša od nulte kote objekta

VISINA POTKROVLJA - visina nadzitka stambene potkrovne etaže iznosi najviše 1,60 m (od kote poda potkrovne etaže, do tačke preloma krova), a određuje se prema konkretnom slučaju.

• investitor jeste lice za čije potrebe se gradi objekat i na čije ime glasi građevinska dozvola;
• pripremni radovi jesu radovi koji prethode građenju objekta i odnose se naročito na: građenje i postavljanje objekata i instalacija privremenog karaktera za potrebe izvođenja radova; obezbeđenje prostora za dopremu i smeštaj građevinskog materijala i druge radove kojima se obezbeđuje sigurnost susednih objekata, saniranje terena i obezbeđenje nesmetanog odvijanja saobraćaja i korišćenje okolnog prostora;
• tehnička dokumentacija jeste skup projekata koji se izrađuju radi: utvrđivanja koncepta objekta, razrade uslova, načina izgradnje objekta i za potrebe održavanja objekta;
• izgradnja objekta jeste skup radnji koji obuhvata: prethodne radove, izradu i kontrolu tehničke dokumentacije, pripremne radove za građenje, građenje objekta i stručni nadzor u toku građenja objekta;
• građenje jeste izvođenje građevinskih i građevinsko-zanatskih radova, ugradnja instalacija, postrojenja i opreme;
• rekonstrukcija jeste izvođenje građevinskih i drugih radova na postojećem objektu kojima se: utiče na stabilnost i sigurnost objekta; menjaju konstruktivni elementi ili tehnološki proces; menja spoljni izgled objekta; povećava broj funkcionalnih jedinica; utiče na bezbednost susednih objekata, saobraćaja, zaštite od požara i životne sredine; menja režim voda; utiče na zaštitu prirodnog ili nepokretnog kulturnog dobra i njegove zaštićene okoline;
• dogradnja jeste izvođenje građevinskih i drugih radova kojima se izgrađuje novi prostor uz, ispod ili nad postojećim objektom (nadziđivanje) i sa njim čini građevinsku, funkcionalnu ili tehničku celinu;
• adaptacija jeste izvođenje građevinskih i drugih radova na postojećem objektu, kojima se: vrši promena organizacije prostora u objektu, vrši zamena uređaja, postrojenja, opreme i instalacija istog kapaciteta, a kojima se ne utiče na stabilnost i sigurnost objekta, ne menjaju konstruktivni elementi, ne menja spoljni izgled i ne utiče na bezbednost susednih objekata, saobraćaja, zaštite od požara i životne sredine;
• sanacija jeste izvođenje građevinskih i drugih radova na postojećem objektu kojima se vrši popravka uređaja, postrojenja i opreme, odnosno zamena konstruktivnih elemenata objekta, kojima se ne menja spoljni izgled, ne utiče na bezbednost susednih objekata, saobraćaja i životne sredine i ne utiče na zaštitu prirodnog i nepokretnog kulturnog dobra, evidentirane nepokretnosti dobra koje uživa prethodnu zaštitu, njegove zaštićene okoline, osim konzervatorskih i restauratorskih radova;
• investiciono održavanje je izvođenje građevinsko-zanatskih, odnosno drugih radova zavisno od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova korišćenja objekta u toku eksploatacije.