Upis prava svojine u katastar, dodatna pitanja građana i odgovori

Nakon objavljivanja odgovora na prva pitanja građana o upisu prava svojine u katastar nepokretnosti, stigao je novi talas nedoumica koje se odnose na konkretne i složenije životne situacije.

VAŽNO: Pre nego što podnesete prijavu, proverite da li uopšte imate obavezu da to učinite. U nastavku teksta jasno je objašnjeno ko treba, a ko ne treba da podnosi prijavu za upis prava svojine, kako bi se izbegle nepotrebne gužve u poštama, opštinama i kod nadležnih službi. U nastavku donosimo dodatna pitanja i odgovore advokata, sa ciljem da se jasno razgraniči ko ima obavezu da podnese prijavu, kada se radi o upisu prava svojine, a kada o drugim postupcima.

Pročitajte kako da u 15 koraka upišete svoju nepokretnost

Odgovori na pitanja građana, prvi deo

Ko treba, a ko ne treba da podnosi prijavu po ovom zakonu?

Ko treba da podnese prijavu za upis prava svojine

Prijavu treba da podnesu građani kod kojih objekat ili pravo svojine nisu evidentirani u katastru nepokretnosti, bez obzira na to da li:

• imaju ili nemaju kompletnu dokumentaciju,
• se objekat koristi decenijama,
• se redovno plaća porez na imovinu,
• je objekat star ili nov.

U praksi, prijava se podnosi ako u proveri kroz katastar nepokretnosti - javni pristup ne postoji evidentiran objekat ili pravo svojine.

Ko ne mora da podnosi prijavu

Prijavu ne treba da podnose građani kod kojih je:

• objekat već upisan u katastar nepokretnosti,
• pravo svojine uredno upisano (1/1 ili u suvlasničkim delovima),
• objekat ima građevinsku i upotrebnu dozvolu i evidentiran je u KN.

Važno je naglasiti da plaćanje poreza na imovinu ne znači automatski da je objekat upisan u katastar, niti da je pravo svojine rešeno. Pre podnošenja prijave neophodno je izvršiti proveru u katastru nepokretnosti putem javnog pristupa. Ako objekat nije evidentiran u katastru, tada se podnosi prijava po ovom zakonu. Činjenica da se godinama plaća porez na imovinu nema veze sa upisom objekta i prava svojine u katastar.

Da li se podnosi jedna prijava ako na placu postoji više objekata?

Ako se na placu nalazi jedan glavni objekat i pomoćni objekti (na primer kuća i garaža), podnosi se jedna prijava. Međutim, ukoliko na istoj parceli postoji više glavnih objekata (više kuća), svaki glavni objekat se prijavljuje posebno.

Zgrada ima građevinsku, ali nema upotrebnu dozvolu – da li potpada pod ovaj zakon?

Ključno pitanje je razlog zbog kog zgrada nema upotrebnu dozvolu. Ukoliko zgrada nije izgrađena u skladu sa izdatim odobrenjem za izgradnju, ona je predmet evidentiranja i upisa prava po ovom zakonu.

Šta ako sam greškom uneo pogrešnu kvadraturu, a prijava je već prihvaćena?

Ukoliko Agencija uoči tehničke nedostatke ili neslaganje sa podacima iz dostupnih baza, podnosiocu će biti dostavljeno obaveštenje da izvrši ispravku u roku od 30 dana, pod uslovom da takvi podaci postoje u bazama. Ako ste priložili ispravu iz koje se vidi tačna površina objekta, Agencija će grešku svakako uočiti.

Da li se ovako upisane nepokretnosti mogu kupovati putem stambenih kredita?

Zakon o hipoteci nije menjan, te u tom smislu važe postojeće odredbe o davanju založne izjave.

Da li je potreban geodetski elaborat ako objekat nije vidljiv na snimcima?

Za objekte koji iz tehničkih razloga (vegetacija, oblačnost i slično) nisu vidljivi na satelitskim ili drugim snimcima, izrađenim za teritoriju Republike Srbije, a nisu upisani u evidenciju nepokretnosti i pravima na njima, podnosilac uz prijavu iz stava 1. ovog člana dostavlja i elaborat geodetskih radova.

Kuća nema upotrebnu dozvolu i nije fizički podeljena – kako se postupa?

Najpre je potrebno izvršiti proveru u katastru nepokretnosti - javni pristup. Ako objekat nije evidentiran, podnosi se prijava po ovom zakonu. Ako u KN nije upisan objekat i pravo svojine, mora se prvo upisati objekat, zatim posebni delovi, pa tek onda stvarna prava. Nakon toga moguće je izvršiti fizičku deobu i upisati u katastru na kom delu koji suvlasnik ima stvarna prava.

Da li strani državljani mogu da podnesu prijavu?

Strani državljani mogu podneti prijavu tako što će otvoriti nalog na portalu e-Uprava i prijaviti se korisničkim imenom i lozinkom.

Podneo sam zahtev za ozakonjenje po starom zakonu – šta sada?

Ako je objekat već upisan u katastar nepokretnosti, nema potrebe za dodatnim postupkom. Ukoliko postoji nejasnoća u vezi sa neplaćenom taksom (taksom za ozakonjenje ili taksom KN), potrebno je da se obratite nadležnom organu i zatražite instrukcije za uplatu.

U katastru sam upisan kao držalac – da li moram da podnesem zahtev?

Da. Ako ste upisani kao držalac, potrebno je da podnesete zahtev za upis prava svojine. Odredbama člana 58. Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i infrastrukture predviđeno je sledeće: Ako se, najkasnije do 1. maja 2028. godine ne steknu zakonski uslovi za upis prava svojine na nepokretnostima na kojima je određeno lice upisano kao držalac u skladu sa Zakonom o državnom premeru i katastru (Službeni glasnik RS, br, 72/09, 18/10, 65/13, 15/15 - US, 96/15, 47/17 - autentično tumačenje i 113/17 - dr. zakon), služba će po službenoj dužnosti izvršiti brisanje svojstva držaoca tog lica i državine na nepokretnosti.

Da li se porez na imovinu automatski reguliše nakon ostavinske rasprave (deca su se odrekla u moju korist)?

Pitanje nije iz ove oblasti. Organ koji je vodio postupak (sud ili javni beležnik) dostaviće podatke Poreskoj upravi, odnosno LPA.

Ako je nepokretnost već upisana u katastar, da li treba ponovo da se prijavljuje?

Ukoliko je nepokretnost već uredno upisana u katastar nepokretnosti, ne postoji obaveza podnošenja nove prijave po ovom zakonu.

Imam pravni interes i validan ugovor, koji je sledeći korak?

U tom slučaju zahtev se podnosi preko profesionalnog korisnika. Uslovi za upis su: upisana nepokretnost, upisan pravni prethodnik i isprava podobna za upis, što u ovom slučaju postoji.

Može li se objekat sa dozvolom legalizovati, a ne samo upisati?

Da bi se objekat upisao u katastar nepokretnosti, pored odobrenja za izgradnju mora postojati i upotrebna dozvola.

Podneo sam prijavu bez dokumentacije - šta dalje?

Pre donošenja odluke, Agencija proverava da li postoje satelitski snimci ili drugi raspoloživi podaci o objektu. Ukoliko podaci postoje, Agencija donosi odluku. Ako se utvrde nedostaci, dobićete obaveštenje od Agencije da ih uklonite.

Novi postupak upisa prava svojine ne predstavlja klasičnu legalizaciju, već mehanizam za evidentiranje stvarnog stanja u katastru nepokretnosti. Najvažniji korak za građane je da prethodno provere stanje u katastru i na osnovu toga odluče da li imaju obavezu podnošenja prijave. U složenijim slučajevima, savetuje se angažovanje stručne pravne pomoći.