Koje nekretnine ne mogu biti predmet legalizacije i da li je garantovan pristup kreditima za sve objekte koji budu legalizovani

U svetlu predloga novog zakona o evidentiranju i upisu prava na nepokretnostima, ministarka građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture Aleksandra Sofronijević izjavila je da cilj nije opšta legalizacija “divlje gradnje”, već stvaranje mehanizma da se postojeći objekti evidentiraju i dopuste upisi onih koji ispunjavaju uslove. U ovom tekstu analiziramo te izjave, kao i koje vrste objekata bi po novom zakonu mogle da se upišu, a koje ne.

Šta stoji u predloženom zakonu

“Nije legalizacija, već evidentiranje i formalizacija”. Sofronijević je u Skupštini izjavila da Predlog zakona o posebnim uslovima za evidentiranje potreba nepokretnosti nije legalizacija ili ozakonjenje, nego da je njegova suština da se evidentiraju postojeći objekti, a tek nakon toga, ukoliko ispune uslove, da se dozvoli upis prava vlasništva. To znači: zakon ne garantuje da će svaki objekat steći vlasništvo, ali će mnogi moći da uđu u evidenciju.

Digitalizacija i procedura

Ministarka najavljuje da će postupak biti digitalan i centralizovan, sa platformom koja će objediniti podatke iz različitih baza, a građani će moći da podnose prijave elektronski. Takođe, rokovi su utvrđeni: prijave se počinju primati 45 dana po stupanju zakona na snagu, a zatim slede ciklusi (60 dana + 30 dana za prigovore) ukupno do 90 dana.

Hipoteka na nelegalne objekte

Jedna od novijih potvrda je da objekti koji budu upisani po tom zakonu (iako su bili nelegalni) mogu postati predmet hipoteke. Drugim rečima, banka bi mogla da zahteva založno pravo nad takvim objektima kada steknu status u katastarskim evidencijama. Ovo otvara mogućnost da se ti objekti tretiraju gotovo kao legalni u pravnom prometu, što je jedan od ciljeva zakona.

Dodatno pojašnjenje: kada je hipoteka zaista moguća

Kako je Sofronijević pojasnila, mogućnost upisa hipoteke ne znači da će sve nelegalne građevine automatski moći da se založe kod banke. Hipoteka će biti moguća tek nakon što objekat bude upisan u katastar po novom zakonu, čime stiče pravni status i postaje deo evidencije nepokretnosti. Narodna banka Srbije potvrdila je da takvi objekti, ako su zakonito upisani, mogu biti predmet hipoteke, dok će svaka banka samostalno procenjivati rizik i odlučivati da li će prihvatiti tu nekretninu kao obezbeđenje. Drugim rečima, zakon otvara mogućnost, ali ne garantuje automatski pristup kreditima za sve objekte koji su bili nelegalni.

Uticaj na tržište nekretnina

Sofronijević smatra da će novi zakonski okvir pozitivno uticati na tržište: “pojaviće se dosta nekretnina, ali će one biti uvedene u pravni režim, biće pravno postojeće.” Ideja je da se uspostavi “nulta tolerancija” za novu bespravnu gradnju i da se stvori ujednačen sistem u kome oni koji su do sada nelegalno gradili neće imati prednost nad onima koji su gradili po propisima.

Koje nekretnine mogu da se upišu, i pod kojim uslovima

Na osnovu izjava Sofronijević i analize predloga zakona, može se izvesti sledeća kategorija nekretnina koje bi mogle da uđu u evidenciju:

• Porodične kuće/stambeni objekti izgrađeni bez dozvole, ali ne u zabranjenim zonama, ako nisu u zaštićenim zonama, kulturnim dobrima, na javnim vodama, u zonama eksproprijacije, mogli bi se upisati ako ispune propisane uslove.
• Objekti stambeno-poslovnog tipa, ukoliko je zemljište legalno, i objekat nije u zabranjenim zonama mogli bi se upisati ukoliko ispunjavaju tehničke/uslove i zemljište je validno.
• Objekti na tuđem zemljištu (uzurpacije), u slučaju da graditelj ne može da postigne dogovor s vlasnikom zemljišta neće se automatski upisati; upis bi bio u korist vlasnika zemljišta ako nema dogovora.
• Objekti u zonama zaštite prirodnih ili kulturnih dobara neće moći da se upišu u korist onih koji su ih izgradili jer je zabranjena intervencija u takvim zonama.

Takođe je naglašeno da objekti koji su već upisani u katastar i koji su legalni nisu predmet ovog zakona. Zakon cilja su upravo oni koji do sada nisu bili evidentirani.

Koje nekretnine ne mogu da budu legalizovane

Dakle, objekti koji isključuju mogućnost upisa prava vlasništva su:

• Objekti izgrađeni na tuđem privatnom zemljištu, bez dogovora s vlasnikom: ako taj dogovor ne postoji, upis prava neće biti u korist graditelja.
• Objekti u zaštićenim zonama (kulturnim, prirodnim dobrima): izgradnja u takvim zonama je regulisana dodatnim ograničenjima i ne može se legalizovati jednostavnim upisom prava.
• Objekti na javnim vodama ili u koridorima infrastrukture/eksproprijacije: zakon predviđa da takvi objekti ne mogu biti uknjiženi u korist graditelja.
• Investitorski objekti sa poznatim kršenjima (ako je utvrđeno da su gradske dozvole bila namerno izbegnute, ili su prekršaji krivične prirode): Sofronijević je naglasila da država ne “nagrađuje nesavesne graditelje”, oni koji su odgovorni za ozbiljne nepravilnosti mogu biti u nepovoljnijem položaju.

Dakle, objekti koji se nalaze u takvim kategorijama neće automatski biti u statusu vlasništva preko ovog postupka.

Prema izjavama Sofronijević, novi predlog zakona ne predstavlja opštu legalizaciju “po automatizmu”, već instrument evidencije i selektivnog upisa prava na one objekte koji ispune uslove.

Ključne granice: objekti koji su izgrađeni na tuđem zemljištu bez dogovora, u zabranjenim zonama ili na javnim dobrima neće moći da se upišu u korist graditelja.

Međutim, objekti u stambenim i stambeno-poslovnim zonama, izgrađeni bez dozvole ali ne u zabranjenim sektorima, imaju realnu šansu da budu u evidenciji i kasnije upisani, pa čak i da postanu predmet hipoteke, čime bi dobili skoro pun pravni status u prometu.

Digitalizacija procesa, centralna baza i elektronska prijava trebalo bi da omoguće brži, transparentniji postupak, sa jasnim rokovima za prijavu i prigovore.

Povezane vesti:

Legalizacija nekretnina u Srbiji - šta da očekujemo od najavljenog zakona i kod kojih nekretnina može doći do smanjenja cena

Legalizacija objekata za 100 evra - najava novog zakona „Konačno svoj na svome“