Legalizacija nekretnina u Srbiji - šta da očekujemo od najavljenog zakona i kod kojih nekretnina može doći do smanjenja cena

Legalizacija za 100 evra - zvuči kao dugo očekivano rešenje za milione vlasnika kuća, stanova i pomoćnih objekata širom Srbije. Novi zakon o legalizaciji, koji je trenutno u skupštinskoj proceduri, najavljuje jednostavniji i jeftiniji postupak ozakonjenja, ali i dalje ima mnogo nepoznanica. Šta zapravo znači legalizacija za 100 evra, ko će moći da je iskoristi i da li će ovaj put država zaista sprovesti zakon u praksi – pitanja su na koja svi čekamo konkretne odgovore.

Legalizacija se prvi put kao pojam tj. termin u Zakonu pojavljuje 1997. godine. Od tada pa do danas prođe skoro trideset godina, bilo je raznih pokušaja (uglavnom neuspešnih) da se reši problem iste kroz šest Zakona ali rezultati su bili dosta slabi, pa skoro i razočaravajući. Uglavnom su Zakoni bili dobri, ali je primena bila loša („FTP1“), što zbog loše administracije, što zbog previše komplikovane procedure, što zbog nezainteresovanosti samih ljudi. U isto vreme je gradnja bez prateće dokumentacije po Zakonu krivično delo.

Kako će se sprovesti „legalizacija za 100 evra“

I pored svega navedenog po podacima koje smo skoro čuli od zvaničnika države, došlo se do brojke od preko četiri miliona i osamsto hiljada neupisanih objekata u nadležni katastar nepokretnosti. Da ponovimo i naučimo SAMO UPIS U NADLEŽNI KATASTAR NEPOKRETNOSTI JE APSOLUTNO DOKAZ VLASNIŠTVA. To ne znači da su svi ostali zakonom dozvoljeni instrumenti (ugovori, nesleđe, pokloni, presude) nevažeći. To je preduslov da se nepokretnost upiše u registar i onda je apsolutno verovanje u legalnost i po Zakonu o katastru Republike Srbije.

Da se ne vraćamo mnogo u prošlost i kukamo nad sudbinom, život mora da ide dalje, i da damo šansu ovom novom Zakonu bar sto dana. Mnogo je još uvek nepoznanica, Zakon je tek u skupštinskoj proceduri, možda će se neki deo izmeniti kroz amandmane itd, tako da ne bismo bili precizni i korektni da nešto pišemo o nečemu što nije još usvojeno i ne znamo kako će funkcionisati u praksi. Generalno je ovo jedan veliki problem, džungla i mora u toj džungli da se očisti svašta da bi put bio prohodan. Kao prvo i ono što je sigurno mora se imati dokaz o imovini. To u prevodu kaže da morate da imate dokaz o vlasništvu na zemlji ako ste gradili kuću ili pomoćne objekte, ili dokaz o vlasništvu na stanu ako je u pitanju stan u stambenoj zgradi.

Samo kratko da napomenemo da je većina legalizacije i do sada neuspešna zbog ovog problema (izgradnja na tuđem zemljištu, ili suvlasništvo, ili državno zemljište, ili zemljište od raznih poljoprivrednih kombinata koji su sada u stečaju, ili restitucija itd...(priznaćemo mnogo ili, ali tako je kako je)!?.

Legalizacija i uticaj na cene nekretnina

Da se osvrenemo na osnovnu dilemu većine kupaca, prodavaca, posrednika i ostalih učesnika na tržištu nepokretnosti, a to je kako će ovo najavljeno rešenje uticati na samo kretanje cena?
Kada se pogleda pomalo laički, zakon ponude i potražnje kaže ako nečega ima više to će biti jeftinije. I to je tačno, samo na svakom tržištu osim na tržištu nekretnina u Srbiji. Po našem istraživanju * - tima za Procenu „Proceniteljske kuće NRVB“ doo, (realno - dosta kratkom i na malom uzorku) došlo se do zaključka da je to tzv. sekundarno tržište.

Kod kojih nekretnina je najverovatniji pad cena

Sekundarno tržište je tržište nepokretnosti koje pokriva segment ispod 20% prometovanih nepokretnosti i to se ispostavilo da je u Srbiji ispod cifre od 84.500 eur-a. To znači da je moguće da dođe do pomeranja na tom tržištu i do mogućnosti veće kupovine tj. ponude na tom tržištu. Zašto je to tako, jednostavno je objašnjenje. Do skoro niste mogli da kupite skoro ništa do tih 85.000 eura, i ljudi su ili odustajali od kupovine, ili išli u još neki vid zajma da bi kupili ono što su mogli. Promet takvih (neupisanih nepokretnosti) je bio praktično zaustavljen. A priznaćemo da je ipak lakše za većinu ljudi nekako zaraditi ili uštedeti 50/80.000 eura nego mnogo više (i na žalost mnogo je više ljudi sa manje para a nema manjih nepokretnosti).

Pogledajte ponudu stanova u prodaji do 85.000 eur-a

Nedoumice u vezi najavljenog zakona

Ono što je tu sada velika nepoznanica je kako će se ti objekti prodavati (verovatno samo za tzv. keš)? Osnovni nedostatak ovog predloga je tehnička dokumentacija o nekretnini. Ona se sada ne traži, već samo pravni deo!?. Ipak naš je savet za sve potencijalne i prodavce i kupce da zbog sebe urade tehničku kontrolu objekta, da znaju šta prodaju ili kupuju. Po našem mišljenju, to treba da rade ovlašćena lica za to, pre svega procenitelji nepokretnosti, sudski veštaci, i ostala lica koje rade tehnički prijem objekta (protivpožarci, statičari, mašinci, građevinci itd). To jeste dodatni trošak, ali zar kada prodajete automobil ne uradite pre toga kontrolu i servis kod majstora, pa dobro dubinski operete auto pa ga onda tek oglašavate, takođe kada kupujete auto vodite majstora sa sobom i idete u provereni servis.

Savet za sve kupce i prodavce, da ponovim: slušajte struku i profesiju (posrednika u prometu nepokretnosti). Ni jedan savet ne košta sto dukata ali može da ih spasi ili zaradi.
Efekti ovog Zakona se mogu dugoročno očekivati za godinu do tri godine (pod uslovom da se zakon primi i zaživi) i da ne treba očekivati nešto kapitalno i epohalno odmah i sada. Tržište nekretnina je suviše veliko i glomazno (skoro osam milijardi eura i preko sto hiljada prometa u prošloj godini) da bi moglo brzo da se promeni. Zato se kaže da je jutro pametnije od večeri, pa ćemo o efektima ovog Zakona tj. predloga za sada, pisati za neko određeno vreme, i ako bude nekih značajnijih promena.

Za sada se ne očekuje neki drastični poremećaj u primarnoj ponudi i potražnji (preko 80% tržišta), dok će u sekundarnoj doći do ravnoteže.

Povezane vesti:

Legalizacija objekata za 100 evra - najava novog zakona „Konačno svoj na svome“

Koje nekretnine ne mogu biti predmet legalizacije i da li je garantovan pristup kreditima za sve objekte koji budu legalizovani