Razlika između susvojine i zajedničke imovine

Susvojina i zajednička imovina su pojmovi koji se sreću prilikom određivanja vlasništvom nad nekretninom i između kojih postoji razlika.

Često, baveći se poslovima vezanim za nekretnine i imovinu čujem: ovo je samo moje, ja sam to pravio ili ja sam otkupila itd. Onda ja postavim jedno neprijatno, ali tehnički potrebno pitanje koje glasi: Da li ste bili u braku u vreme sticanja ili građenja imovine? Onda kreću razna objašnjenja koja obično nemaju veze sa pravom i teret dokazivanja ko je tu u pravu tj. ko je za šta dao pare ili više rada, truda itd. je često “ćorav posao”. Iz tog razloga, još jednom u nastavku dajem zakonsko objašnjenje šta je to susvojina a šta zajednička imovina i kako se stiče i prodaje, tj. ko ima kakva prava.

Susvojina

Susvojina je pravo svojine dva ili više lica na istoj fizički nepodeljenoj stvari, kada je deo svakog od njih određen srazmerno prema celini (idealni deo). Određuje se najčešće u razlomku ili procentu.

Susvojina može nastati na osnovu zakona, kao i na osnovu pravnog posla.

Svi suvlasnici zajedno imaju onoliko prava koliko ima isključivi vlasnik stvari. Stvar koja je predmet susvojine, nije fizički podeljena, nego je podeljeno pravo svojine prema idealnim delovima. Ako suvlasnički delovi nisu određeni, pretpostavlja se da su jednaki.

Suvlasnik ima pravo da stvar drži i da je koristi zajedno sa ostalim suvlasnicima srazmerno svom delu, ne povređujući prava ostalih suvlasnika. Suvlasnik može raspolagati svojim delom bez saglasnosti ostalih suvlasnika. U slučaju prodaje suvlasničkog dela ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine samo ako je to određeno zakonom.

Suvlasnici imaju pravo da zajednički upravljaju stvarju. Za preduzimanje poslova redovnog upravljanja stvarju potrebna je saglasnost suvlasnika čiji delovi zajedno čine više od polovine vrednosti stvari. Ako međusobno ne postignu saglasnost, a preduzimanje posla je neophodno za redovno održavanje stvari, o tome odlučuje sud.

Za preduzimanje poslova koji prelaze okvir redovnog upravljanja (otuđenje cele stvari, promena namene stvari, izdavanje cele stvari u zakup, zasnivanje hipoteke na celoj stvari, zasnivanje stvarnih službenosti, veće popravke i sl.) potrebna je saglasnost svih suvlasnika.

Suvlasnici mogu poveriti upravljanje stvarju jednom ili nekolicini suvlasnika ili trećem licu. Troškove korišćenja, upravljanja i održavanja stvari i ostale terete koji se odnose na celu stvar snose suvlasnici srazmerno veličini svojih delova.

Suvlasnik ima pravo da u svako vreme zahteva deobu stvari, osim u vreme u kojem bi ta deoba bila na štetu drugih suvlasnika. Pravo suvlasnika da zahteva deobu ne zastareva. Ništav je ugovor kojim se suvlasnik trajno odriče prava na deobu stvari.

Suvlasnici sporazumno određuju način deobe stvari, a u slučaju da se ne može postići sporazum, odlučuje sud. Sud će odlučiti da se deoba izvrši prodajom stvari ako je fizička deoba nemoguća ili je moguća samo uz znatno smanjenje vrednosti stvari.

Ukoliko jedan od suvlasnika ne želi da proda nepokretnost, ostali suvlasnici (bilo koji od njih) može da traži od suda deobu stvari.

Zajednička svojina

Zajednička imovina nastaje u slučajevima i pod uslovima određenim zakonom može postojati pravo zajedničke svojine.

Zajednička svojina je svojina više lica na nepodeljenoj stvari kada su njihovi udeli odredivi ali nisu unapred određeni. Stvar je u zajedničkoj svojini, samo onda ako je to određeno zakonom. Ona ne može postojati na osnovu pravnog posla - volje stranaka.

Deo zajedničara u zajedničkoj imovini nije izražen ni idealno ni realno. Zajedničari ne mogu da raspolažu svojim udelima. Oni samo zajednički mogu da raspolažu celom stvari.

Na primer, zajednička svojina je:
- Zajednička svojina bračnih ili vanbračnih drugova
- Nedeljiva svojina na zajedničkim delovima zgrade.

Pravo svojine na posebnom delu zgrade može postojati na stanu, poslovnoj prostoriji ili garaži, odnosno garažnom mestu. Na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine.