Kako odabrati pravi stan?

Na ovo, za sve kupce, vrlo značajno pitanje, odgovora je svakako mnogo, i poprilično su subjektivni za svaki slučaj pojedinačno. Ovom prilikom ću pokušati da dam odgovore kao veštak i procenitelj, ali u osnovi kao agent za nekretnine i neko ko se kupoprodajom nekretnina bavi skoro trideset godina.

Šta je bitno kod kupoprodaje nekretnina, dosta je individualno pitanje. Uglavnom, za većinu kupaca, je to lokacija (utiče na cenu od 20-30%), ali smo u 2022. godini zbog rasta cena došli do toga da je, na žalost, najbitnija suma novca tj. cena po kvadratu, odnosno kupujemo ono što možemo a ne ono što volimo. Nadam se da će se to promeniti u narednom periodu i da će se kupovati po svim ekonomskim parametrima.

Sledeće je kupcima bitna kvadratura (15-20% utiče na cenu), ali mislim da tu greše, po meni je bitnija struktura tj. raspored i funkcionalnost prostora. Ne vredi vam 70m2 ako je dvosoban, kada u tu kvadraturu može da stane lep funkcionalan trosoban ili čak troiposoban stan. Suština je da stan koji kupujete bude komforan i funkcionalan. Postoje različite vrste komfora u stanovanju, ali presudni su toplotni komfor (leti da ne bude vrućina u prostoru, a zimi da ne bude hladno, da ne duva promaja), osvetljenost prostorija (da li ima dovoljno sunca, da li ima dovoljno površina u staklu) i ventilacija (da li kuhinja, kupatilo, ostava imaju prirodnu ventilaciju preko prozora ili ako nemaju, da li imaju dobre ventilacione kanale).

Zato kada nađete stan pogledajte funkcionalnu organizaciju samih prostorija u stanu (raspored prostorija jednih u odnosu na druge, mogućnost da se pregrade, odnosno reorganizuju, ako bude kasnije potrebe i slično). Kod stare gradnje je npr. lošija funkcionalna organizacija, naročito kod salonaca i nemogućnosti adaptacije zbog nosećih zidova. Deblji zidovi, mnoštvo hodnika i nelogičnosti u organizovanju prostora, sobe previše uske a dugačke, a samo kraćom stranom izlaze na fasadu, i onda se dobija prostor u dubini unutar koji nije prirodno osvetljen uopšte. U novoj gradnji je cilj da iskorišćenost prostora bude što veća, pa se prave bolja rešenja - pa imamo stan npr. od 40 m2 koji ima dnevnu i spavaću sobu (u staroj gradnji ima stanova koji imaju preko 65 m2, a imaju veliku dnevnu sobu koja ne može da se pregradi jer je uska a dugačka i ima samo jednu spavaću sobu).

Koji sprat odabrati kada kupujete stan je sledeća česta dilema? Jedan je najtraženiji, diže cenu od 10 - 15%. Stan sa prelepim pogledom ima brojne prednosti, ali i određene mane. Isto tako, onaj u prizemlju se najmanje traži, ali postoje kupci kojima jedino to odgovara zbog mnogo razloga. Uglavnom zaključak bi bio da treba birati zlatnu sredinu, ali i tu ima razlika naravno. Iako u prvi mah to deluje manje bitno, ispostavilo se da baš i nije tako, o čemu najbolje govore razlike u ceni kvadrata - u istoj zgradi. Pogledate li te razne solitere po Beogradu, sigurno se pitate kako i kome prodati stan na 16. spratu? Jedna moja klijentica je imala baš tu sreću i prodala stan prvom kupcu. Kupac nam je rekao: "Ja sam baš to želeo i samo to i ništa drugo!".

Moje iskustvo i iskustvo kolega iz branše govore da je najbolje kupiti stan na drugom spratu. Opet prvi i treći se nešto slabije kotiraju (mada jako mala je razlika 1-3% u ceni/kvm), ali svakako puno bolje od prizemlja ili poslednjeg sprata/potkrovlja. Zapravo, sve prednosti drugog sprata "naslanjaju se" na priču o svim manama ostalih: ako imate stan u prizemlju, moguće je da će vam pripasti veće dvorište ili terasa, ali su vam bliže i insekti, čujete buku sa ulice, veći je rizik od provala itd. S druge strane, potkrovlju je mana eventualno prokišnjavanje, kao i velika toplota u stanu leti. Ako se pokvari lift, jasno vam je kojim stanarima će ta činjenica teže pasti. Stanovi u sredini su najbolji zbog izolacije, nekako ste "ušuškani" među komšijama na svaki način. Takve nekretnine mogu koštati do 10-20% više nego ostale u zgradi, koje su na "problematičnijem spratu".

Osim lokacije, strukture, kvadrature, funkcionalnosti i sprata, ono što je bitno je orijentacija i to orijentacija stana u odnosu na strane sveta, i orijentacija zgrade u odnosu na ulicu ili druge zgrade. Orijentacija u odnosu na strane sveta, iako deluje naivno, je jako bitna. Naročito kod malih stanova. Kad imate jednosoban stan ili garsonjeru, na prvom spratu recimo, velika je verovatnoća da zbog susednog objekta sunce dolazi samo ujutru dva sata i posle ga nema ceo dan, i onda ako je stan severno orijentisan – stanari su osuđeni da ne vide sunca nikada (a sunce osim što utiče psihološki na raspoloženje, utiče i biološki- ubija bakterije, prirodno osvetljava stan). Sa druge strane, ima stanova koji su samo zapadno orijentisani pa su korisnici u problemu leti – sunce je prejako i pretoplo je celo poslepodne i nema prirodne ventilacije, spuštaju se roletne, klima mora stalno da radi... Tu je zgodno imati prozor na severu ili istoku – da ulazi svežiji vazduh. Jugoistok npr. isto ne valja ako je jedino tako orijentisan stan jer u Beogradu konkretno kad zaduva košava, nema te energetske efikasnosti zgrade koja može da spase stan. Moj je savet da stan bude orijentisan minimum na dve strane sveta, i to kad bih mogao da biram- na jugozapad ili na jugoistok.

Sledeća bitna stvar je fasadna stolarija – zgrada može da bude super orijentisana, ušuškana, da nije na vetrometini, da ne izlazi na bučnu ulicu, ali ako fasadna stolarija nije kvalitetna ili kvalitetno izvedena – može da produvava, da ne zaptiva dovoljno – da jednostavno stan ima mnogo manji toplotni i zvučni komfor. Uvek je moja preporuka prirodni materijali, pre svega, drvo. Drvo je prirodan materijal, koji najmanje propada vremenom, i ako se dobro održava, kada ostari može da se sanira (da se šmirgla, premaže, dodatno zaštiti i slično) i da bude kao novo, bukvalno.

Kod drvene fasadne stolarije je nezgodno što treba da se štiti od propadanja, naročito spolja na fasadi. PVC je najjeftinija varijanta stolarije, i u okviru nje ima nekoliko cenovnih rangova (proporcionalno kvalitetu naravno), pa postoje petokomorni i šestokomorni profili, nemačkih, grčkih, turskih, kineskih proizvođača, od primarne ili reciklirane plastike. Tu teško može vizuelno da se prepozna šta je ugrađeno-naročito ako ste kupac koji nema uvid u atestnu dokumentaciju (ateste za sve imaju investitor i izvođač radova - idealno bi bilo kad bi kupac od investitora dobijao na uvid kompletnu atestnu dokumentaciju ugrađenih materijala).

PVC generalno nisu loši prozori, ali ipak je to plastika i vremenom kako stari - kad krenu da ne dihtuju prozori, kad ulegnu šarke, ne funkcioniše okov - ne može lako da se otvori/zatvori prozor/vrata, kad krene da se gubi boja profila - to ne može da se sanira lako, ili čak uopšte, i nikada neće biti dobro kao novo.

ALU je srednja varijanta, i cenovno i po kvalititetu. Imamo i tu veliki opseg, ali recimo da je alu stolarija sa termo prekidom i kvalitetnim staklom sasvim solidno rešenje. Ona je dugovečnija od PVC stolarije, ali je u enterijeru hladna, neprirodna, pa može da se plastificira ili boji po želji.

Najefikasnija i ujedno i najskuplja je aluminijum-drvo stolarija i ugrađuje se u luksuznije stanove. Drvo-alu je komplet drveni prozor koji sa spoljne strane fasade ima aluminijumski profil kao opšivku, a alu-drvo je komplet alu prozor koji sa unutrašnje strane ima drvenu opšivku. Ovo je optimalna kombinacija, jer se u enterijeru dobija prirodni izgled i kvalitet drveta, a na fasadi imamo aluminijum koji je otporniji prema spoljnim uticajima.

Osim stolarije, naravno na cenu utiče i kvalitet keramike, sanitarije, oprema, instalacije u stanu i fizička i funkcionalna zastarelost i amortizacija ali o tome u nekom narednom tekstu.