Kupovina vikendice i večita dilema - banja, planina ili more

Kupovina nekretnine na moru

Prva i osnovna stvar: mi nemamo more, tj. Srbija ne izlazi na more, na žalost. To znači kupovinu nekretnine u inostranstvu tj. po zakonima te države gde se nekretnina nalazi. Naš je savet da pre nego što išta počnete sa radom tj. pretragom, da se raspitate o zakonskim mogućnostima kupovine, poreskim obavezama, postkupovnim obavezama, prijavama, odjavama itd…Obavezno je da se raspitate o načinima isplate kupoprodajne cene, da li morate novac da prebacite u banku koja je u toj državi ili može preko naše korespodentne banke, koji su troškovi transfera itd…

Posedovati kuću, stan, pa i apartman na moru san je mnogih. Morska voda i šum talasa deluju umirujuće, te imaju moć da otklone nagomilani stres. Naravno sve kuće tj. nekretnine nisu uz samu obalu ali i kada niste na pjeni od mora, sunčani zraci i blagi povetarac dok sedite na svojoj terasi pružaju solidno opuštanje, čineći vas srećnim. Kao što je bitno da vi budete zdravi i da vam je lepo, isto važi i za nekretninu i oko nekretine. Ono što je bitno je da je nekretnina zdrava i bezbedna za korišćenje i da ima što manje ulaganja. Ipak činjenica je da nekretnine na moru i uz more više i brže propadaju baš zbog klime i velike vlažnosti i uticaja sunca i vetra. Zato traže ozbiljno i tekuće i investiciono održavanje. To se u praksi pokazalo da je od 0,5-1,0% godišnje u odnosu na vrednost nekretnine.

Ukoliko nekretinu na moru kupujete samo za sebe i ona ne donosi kapital onda ima tzv. specifičnu vrednost (to je vrednost samo za jednog čoveka, tj. jednu porodicu) i nije dobar poslovni potez tj. povraćaj novca je skoro nemoguć (osim ako ne živite na moru pa izračunajte koliko biste plaćali tuđ smeštaj i to odbite od svog dela i toliko ste uštedeli). Ipak, nepokretnost na moru se uglavnom kupuje kao investiciona i ona treba da donosi neki profit. Ukalkulišite koliko je trajanje sezone (kalkulacije se rade na šest meseci, i ja preporučujem na pet ili čak četiri jer je mnogo realnija matematika) i kalkulaciju radite na 60 do 80% popunjenosti, na to odbijte sve troškove (poreze, prijave), onda amortizaciju tj. habanje i nekretine i stvari tj. nameštaja koji morate menjati jednom u pet godina, trošak domaćice i domaćina nekretnine itd, i kada podvučete crtu videćete gde ste. To često ne znači da ćete iznajmljivanjem svoje nekretnine vrlo brzo vratiti uloženi novac, a dugoročno gledano ostvarićete ipak neku dobit.

Osnovna dilema kod kupovine nekretnine na moru je da li ćete dati npr. 100.000 evra i letovati uglavnom na istom mestu dok vam ne dosadi ili ćete kupiti pa iznajmljivati ili vas to ne zanima i sa svojim parama ćete radije investirati u drugi vid nekretine tj. planinu ili banju. Za izračunavanje kalkulacija i tabelu povrata investicija možete nam se obratiti, svakako ćemo pomoći bar savetom.

Kupovina nekretnine na planini

Ovde se baziramo pre svega na domaće planine, koje su “najlepše na svetu”, odgovara nam klima, blizu su našeg osnovnog staništa i u krajnjem slučaju važe naši zakoni po svim pitanjima. Čist vazduh i prelep pejzaž prva su asocijacija za odmor na planini. Zaista, boravak na nekoj od planina može da bude kao u bajci. Nepregledna prostranstva zelenila, čiju tišinu remeti samo cvrkut ptica pravo su osveženje nakon gradske buke i užurbanog života. Strme staze predstavljaju izazov za planinare, a tu su i manje staze za lagane šetnje ili, pak, vežbanje na otvorenom ili beskonačne planinske staze i šetnje po njima. U zimskim danima snežni pokrivač donosi obilje radosti - počev od grudvanja i sankanja, pa do skijanja i drugih zimskih sportova. Idealno, zar ne!?

Za razliku od mora, planina omogućava aktivan odmor tokom čitave godine. Upravo je ovo prednost koju mnogi ističu prilikom razmatranja da li je bolja opcija kupovina nekretnine na moru ili planini. Ne samo da ćete moći da osetite čari svakog godišnjeg doba na planini, već ne morate da brinete za iznajmljivanje. Iako je zimi turizam intenzivniji poslednjih godina sve veći broj ljudi provodi prolećne, pa i letnje odmore na planinama čime je zagarantovana sigurna zarada u svakom trenutku.

Kod kupovine nekretnine na planini morate da vodite računa o par stvari. Da li je nekretnina bezbedna za korišćenje, da li ima dobar dovod struje, da li ima gromobran (izgeda šašavo i bez veze sada, ali da li ste nekada bili na planini kada zagrmi?), kakav je prilazni put, koliko se čisti zimi (kako radi zimska služba), koliko se često odnosi smeće tj. gde se ostavlja (koliko vam je blizu ili daleko kontejner itd.), ima li vode non stop i da li ima alternativni izvor ako osnovni zamrzne ili presuši, da li postoji pokrivenost mobilne mreže i tv signala itd…Ima još dosta detalja i dilema, pojavljuje se u praksi preko petnaest osnovnih pitanja na koje se treba odgovoriti pre odluke.

Ono što prvo treba da odlučite jeste hoćete li individualni objekat tj. kuću ili nekretninu u okviru nekog kompleksa kao apartman ili kuće u nizu itd…Tu ima prednosti i pluseva i na jednoj i na drugoj strani. Kada je objekat individualni sve pada na vas, sve morate da radite na kući, oko kuće, ograde, dvorišta, garaže itd. sami tj. o svom trošku. Ja lično volim ovaj slučaj gde sam radim sve, polako i opušteno uz jutarnju izmaglicu ili sunce, cvrkut ptica i svež vazduh (kada se naravno za to ima vremena). Opet, ako je nekretnina u okviru nekog kolektivnog objekata, nemate sekiracije oko krova, čišćenja okolo snega, prilaza, grejanja, hlađenja itd…Ima i to svojih prednosti kome ne smeta gužva (a zar to nije poenta bega na planine da pobegnemo i od gužve i od obaveza, ili da nas vide i da budemo viđeni, što je česta varijanta kod nas i pijenje kafe na terasi i slanje selfija i slika na društvene mreže. No, nećemo o tome sada).

Isplativost objekta na planini se računa skoro na punu godinu tj. na 11 meseci sa 50 do 70% popunjenosti, pa odbijete rashode i dobijete kalkulaciju dobiti. Nije loša matematika ako se pametno radi (ipak na ovo gledamo kao na posao tj. dopunski izvor prihoda a ne samo kao objekat za lični odmor).

Kupovina nekretnine u banji

Srbija je poznata i prepoznata u svetu po svojim banjama i njenim lekovitim delovanjem na zdravlje. Međutim, sada je to sve više klasičan turizam a ne samo zdravstveni (što je svakako dobro za nas) i sve više ljudi se odlučuje da svoje dane odmora provede u nekoj od lepih srpskih banja. Opet, tu ima nekoliko destinacija koje se izdvajaju i po cenama nekretnina i po kvalitetu infrastrukture.

Na žalost, u tim banjama je hiper produkcija izgradnje stanova i apartmana i često imate utisak da niste mrdnuli iz Beograda, koliko je gužva, buka, nema mesta za parking itd, jednom rečju - vašarište non stop. Ipak, da se osvrnemo na lepšu stranu kupovine nekretine u banji. Prvo, ona može da se koristi tokom cele godine, može i korektno da se rentira uz određene preduslove, i opet se dosta stvari vrti oko toga šta želite od nekretnine.

Za nekretinu u banji važi pravilo ako hoćete da je dobro iskoristite - da imate svoj bazen, neki manji spa i igraonicu, ili da imate ugovor sa nekim od hotela da vam gosti mogu koristiti sve što banja podrazumeva. Nije srećno rešenje imati nekretininu u banji klasične opremljenosti bez ikakvog sadržaja. To možete imati u svakom gradu gde je kvadrat svakako jeftiniji i manja je gužva. Isplativost nepokretnosti u banji je negde na nivou oko dvadeset godina sa polovičnim tj. kombinovanim izdavanjem i korišćenjem. Ipak, uz dobit morate računati i na rashode, investiciono i tekuće održavanje, poreske obaveze itd…

Da na kraju rezimiramo. Počinjemo od toga šta hoćete od nekretnine, šta volite sami i na žalost, koliko možete da odvojite za kupovinu i dalje održavanje. Kada to odlučite agenti su tu da vam pomognu u pretrazi i savetima za uspešnu kapitalizaciju novca i poboljšanje kvaliteta života.