Otpornost i slabosti tržišta nepokretnosti u odnosu na izazove 2026. godine

Tržište nekretnina u Srbiji u 2026. godini nalazi se pod uticajem brojnih ekonomskih, političkih i investicionih faktora, zbog čega se među građanima sve češće postavljaju pitanja da li je pravo vreme za kupovinu, prodaju ili izdavanje nepokretnosti. Cene stanova, tržište zakupa, investiciona ulaganja i očekivanja kupaca i investitora nastavljaju da oblikuju tržište, dok različite informacije i prognoze dodatno stvaraju neizvesnost među građanima i vlasnicima nekretnina.

Da li smo u pravu, da li je vreme da prodam svoju nekretninu ili da sačekam, da li da kupim ili ne, da se odselim ili iznajmim, šta da radim, da li..., itd... Mnogo pitanja dobijam ovih zadnjih par meseci i svi su sa istom ili sličnom tematikom. Šta se dešava sa tržištem nekretnina? Čuju su razne informacije, pojavljuju se razni „stručni komentari i stručnjaci“ sa sve više različitih informacija i poluinformacijama koje mogu da budu i tačne ali i netačne, i ljudi su prosto opravdano zbunjeni.

*Odmah da napomenem na početku teksta, ovo je samo moje mišljenje kao autora (M.Đ), na osnovu podataka koji su trenutni i koji su izvedeni iz dostupnih statističkih pokazatelja, predviđanja i tendencija i ne predstavljaju garanciju niti predlog za ulaganje ili odustanak od svake vrste akcije.

Tržište kupoprodaje nekretnina u Beogradu

Tržište nekretnina je već par godina tzv. tržište kupaca. Statistika pokazuje da je za pojedine lokacije u gradu Beogradu odnos kupaca i prodavaca od 1,2/1 do čak 3,4/1. To znači da negde imate dvanaest kupaca na deset stanova, do čak trideset četiri kupca za deset stanova na nekim drugim lokacijama. Pokazuje se trend potražnje tzv. malih prvih stanova (od 39-50 m2) u prvom prioritetu na nivou 30-40% tj. od svih kupaca na tržištu trećina je kupaca koji traže stan oko 45m2 na cenovnom paritetu oko 120.000 do 150.000 eura. Ovo su podaci koje smo dobili analizirajući samo grad Beograd.

Nismo završili analizu za celu Srbiju, to radimo polugodišnje ili godišnje zavisno od potreba i svakako će biti publikovano kao jedan bitan podatak za statistiku i za samo tržište.

Moram opet da naglasim da je tržište kupoprodaje mnogo transparentnije, uređenije i jasnije od tržišta najma tj. izdavanja nepokretnosti. Stoga se uglavnom u većini analiza kao dokaziv podatak uzamaju zvanični statistički podaci za kupoprodaju, dok se za najam to ne može izvesti i onda se ide na lične kontakte preko agencija ili posrednika i na određene pretpostavke ili informacije koje nisu uvek sto posto proverljive a često ni sto posto tačne.

Kada je tržište kupoprodaje u pitanju tendencija blagog rasta cena se nastavlja i u prvom kvartalu 2026 godine. To je zavisno od mikrolokacije od nekoliko procenata do desetak procenata.

Ako planirate kupovinu, pogledajte i kretanje cena stanova u Beogradu u 2026. godini

Faktori koji utiču na tržište nekretnina

Ako se ovaj trend nastavi to znači da će cene nepokretnosti u ovo vreme sledeće godine biti skuplje od 10 do 40% zavisno od strukture i lokacije. Tu bih malo zastao i ne bih ovaj statistički podatak uzeo zdravo za gotovo. Kao prvo da krenem od lokalnih prilika tj. neprilika sa tržišta i oko tržišta.

Da podsetim da na tržište nepokretnosti utiču ekonomski, vanekonomski, konjukturni, strukturalni i još mnogi drugi faktori.

Ekonomski uticaji na cene nekretnina

Ako krenemo od ekonomskih kao prvo logičnih, naše tržište građevinskog materijala je prilično zavisno od uvoza. A to je nešto što ne zavisi od nas. Ako dođe do stabilizacije cene energenata (nafte) i ako struja ne poskupi, a gvožđe i beton se vrate na normalne tržišne cene neće doći do poskupljenja gradnje i to je jedan od nabitnijih faktora u tržišnoj utakmici.

Tu moram da naglasim jedan faktor koji sve više utiče na cenu izvođenja a samim tim i cenu izlaznog kvadrata a to je cena radne snage. Još veći je problem nedostatak iste u segmentu školovanih majstora (kv i vkv). Samom tom pojavom i uvozom nekvalitetne radne snage (u smislu znanja) dolazi često do povećanja troškova gradnje (bez obzira što je to ponekad i jeftinija radna snaga, ali neke stvari se rade dosta sporije, neke stvari morate da proveravate po dva puta, neke da popravljate tako da je često „skuplja dara nego mera“).

Ja uvek savetujem i favorizujem domaću radnu snagu i zbog znanja i zbog poznavanja gradnje, stilova, čitanja projektnog zadatka i samog izvršenja i kontrole izvođenja.

Politička stabilnost i tržište nekretnina

Drugi faktor (ali, na žalost, često jači od prvog ) je vanekonomski faktor a to je pre svega politička stabilnost i opšta stabilnost i sigurnost u društvu. Srbija u narednom periodu verovatno ulazi u izborni ciklus i za parlamentarne i za predsedničke i za ko zna koje već izbore (nije moja najjača tema ovaj segment pa se izvinjavam ako neki pojmovi i termini nisu tačni ali je suština tačna).

Kroz višedecenijski rad u sektoru nekretnina, prošli smo od devedesetih godina kroz nebrojano veliki broj izbornih ciklusa i problema. Uvek, ali uvek se pokazuje jedna stvar, da se tržište umiri do 5 do čak 50 posto (nekih ciklusa sredinom devedesetih godina).

To znači da se ljudi primire sa odlukama oko kupovine pre svega, dok se dešavalo da se neki procenat poveća ponuda u segmentu prodaje. To je donekle logično sa aspekta plasiranja novca i kalkulacije gde ćete živeti ili gde ćete ulagati.

Srećom to je neki kraći ciklus od 60 do 120 dana i onda se sve posloži i profunkcioniše po tržišnom principu.

Investicije i prinos od nekretnina

Što se trećeg faktora uticaja na tržište nepokretnosti tiče, to je konjukturni faktor ili očekivanja prinosa na uloženi kapital. To znači da investitor kupac hoće da zna kolika mu je stopa kaptalizacije prihoda od ulaganja, koliko su poreske obaveze, koliko mu je investiciono ulaganje i koji su to ciklusi ulaganja, koja je stopa povrata itd.

To je ona naša standarna tabela od +-5% na godišnjem nivou dobiti od zakupa tj. +-20 godina na dupliranje investicije u nominalnom iznosu. To naravno nije apsolutna brojka i ne računa se samo aktivan prihod (koji vi sa godinama reinvestirate i ne čekate dvadeset godina da tek onda kupite drugu nekretninu, nego posle deset godina idete u novi ciklus koji vam duplo vraća uloženo), imate i tzv. pasivan prihod, tj. sama nepokretnost uvećava vrednost po opštim tržišnim pravilima.

Atraktivnost mikrolokacije i uticaj na cenu nekretnine

Još da pomenemo četvrti po snazi a to je strukturalni faktor a to je pre svega atraktivnost određenih mikrolokacija koje mogu u budućnosti da postanu kvalitetno ulaganje.

To je, na primer, sada trasa metroa Mirijevo-Makiš i sve uz trasu može da poveća vrednost itd.

Tržište izdavanja stanova

Kada govorimo o tržištu zakupa trenutno se dešava povratni ciklus tj. dešava se smanjenje cene zakupa. Mada je to relativno, to je ustvari usklađivanje cena sa tržišnim uslovima.

Samo kratko da objasnim i podsetim. Pre par godina se desio drastičan rast cene zakupa kada je počela Rusko Ukrajinska kriza. Naglo su skočile cene zakupa u rezidencijalnom delu (atraktivne lokacije, Vračar, Stari grad, Novi Beograd, Savski venac) i one su se delimično prelile i na ostalo tržište (ne globalno, što je dobro svakako).

Kada se desio taj skok u segmentu zakupa nije se desilo da je i sektor kupoprodaje pratio tu tendenciju, tj. cene u prometu su rasle ali standardno nekoliko procenata (kao što smo već pisali i kako statistika pokazuje).

Sada je obrnuto, zakup se vraća kući tj. vraća se na odnos od 2022/23 godine u paritetu u odnosu na kupoprodaju.

Mišljenja sam da će se taj pad nastaviti i dalje, s obzirom da ima dosta nekretnina koje su kupljenje od strane investitora kao pasivan kapital, koji u nekom trenutku će se aktivirati i početi da donosi i aktivan prihod od rente.

To je najlakše videti kod mnogih objekata novogradnje, gde su svi stanovi prodati, a kada uveče prođete pored tih zgrada nema svetla u desetak posto zgrade, sve ostalo je prazno ili niko ne živi. To je jedan veliki tržišni rezervoar koji bi mogao da bude aktiviran i koji bi dobro uticao na tržište najma i ponude.

Ukoliko želite da opredelite sredstva za kupovinu radije nego za rentiranje stana, pogledajte i kako do stana putem stambenog kredita i šta danas utiče na odluke kupaca na tržištu.

Da rezimiram, naše tržište je osetljivo na promene, ali jako žilavo u smislu prihvatanja tih promena. Sporije se prenose svetski trendovi, neki nas mimoiđu a neki dođu posle par godina kada je u svetu već drugi trend.

U svakom slučaju treba biti oprezan ali ne uplašen, treba slušati savete profesionalaca i pametno odlučiti uz njihovu pomoć. Ne lečimo se sami, kada smo bolesni, idemo kod doktora. Ne kupujemo automobil dok ne vidimo ili idemo kod majstora. Tako bi trebalo da bude i sa kupoprodajom nepokretnosti (sada bar ima ko da se pita i to treba koristiti: procenitelji, posrednici u prometu nekretninama, advokati, notari, veštaci, katastar...)

Srećno sa odlukom, budimo pametni, slušajmo struku.