Kako do stana putem stambenog kredita

Problem trajnog rešavanja stambenog pitanja jeste esencijalan za veliki broj naših sugrađana i onih koji žele da to postanu. Jedan od načina za rešavanje tog problema jeste kupovina stana. Kupiti stan je relativno jednostavno ukoliko imate dovoljno slobodnih finansijskih sredstava i pravog savetnika za kupovinu (u liku ozbiljnog agenta ili agencije), ali šta ako novca uopšte nema ili ga nema dovoljno? Tada na scenu stupaju krediti. Najveće interesovanje građana vlada za dugoročne kredite za kupovinu stanova i stambenu izgradnju.

Stambeni kredit je namenski kredit i spada u posebnu kategoriju dugoročnih kredita. On se odobrava za kupovinu stana ili kuće, kao i za izgradnju, dogradnju, rekonstrukciju i adaptaciju stambenog objekta.

Iako se u ovu vrstu poduhvata upustilo mnogo banaka, koje su se potrudile da ponude što je moguće povoljnije uslove, kamatne stope na ove kredite su još uvek povoljnije nego što je bilo u istorijskom periodu od pre deset ili dvadeset godina. Mora se uzeti u obzir dosta složen proces dobijanja potrebnih dokumenata za odobravanje kredita, u šta pre svega spada pravdanje solventnosti i mogućnosti plaćanja dospelih rata, zatim obezbeđivanje žiranata koji su spremni da preuzmu rizik našeg stanja na tržištu kapitala, ili obezbeđivanje hipoteke na predmetnoj nepokretnosti, ili nepokretnosti koja je tržišno adekvatna potrebama banke.

Nažalost, postojeća regulativa za sada ne daje puno prostora za nadu da će i građani sa skromnim primanjima biti u stanju da uz pomoć bankarskih kredita reše svoje stambeno pitanje (tzv. stalno zaposlenje i tri poslednje plate, što je relikt prošlosti). Moj je predlog o kome sam pisao na nekoliko adresa i nudio im pomoć oko pravljenja paketa - tzv. lizing nekretnina. To bi podrazumevalo nešto veću kamatu, ali i to da stan nije kupčev dok ga ne isplati, ali olakšava pristup novcu i dodatne prihode koje ostvarujemo prihvata kao validne i dopuštene.

Bankarske usluge su dugo bile na istorijskom minimumu što se tiče kredita i cene kamata. O tome svedoči i letimičan pregled trenutno važeće ponude stambenih kredita na srpskom bankarskom tržištu. Prosečni uslovi za dobijanje kredita su: rok otplate od 10-30 godina, sa kamatom od 3,0 do 4,0 % i sa minimalnim učešćem od 10%.

Uslovi za odobravanje namenskih stambenih kredita

Preduslovi za kredit:

• Krediti se odobravaju državljanima Republike Srbije sa stalnim prebivalištem u RS;
• Korisnik kredita, solidarni jemci i sadužnik moraju biti stalno zaposleni i imati najmanje 6 meseci staža kod sadašnjeg poslodavca;
• Korisnik kredita mora imati minimalno 23 godine, a maksimum 65 godina u momentu otplate poslednje rate za kredit (za kredite osigurane kod NKOSK);
• Za kredite koji nisu osigurani kod NKOSK uslov je minimum 18 godina, a maksimum 68 godina za otplatu poslednje rate i
• Kreditna sposobnost (1/2 primanja).

Obavezna dokumentacija za stambeni kredit koju vam traži banka:

• Predugovor o kupoprodaji nekretnine,
• Procena vrednosti nekretnine na kojoj se konstituiše hipoteka,
• Hipoteka prvog reda na nekretninu,
• Vinkulirana polisa osiguranja (životnog i nepokretnosti),
• Zahtev za kredit,
• Potvrda o zaposlenju i visini primanja i
• Fotokopija lične karte.

Pre nego što uđete u celu priču proverite i ovo:

• Da li je kredit indeksiran u valuti i kojoj,
• Da li je kredit sa varijabilnom (promenljivom) kamatnom stopom i čime je ona uslovljena,
• Koliko je učešće neophodno za početak,
• Da li je obaveza osiguranja kredita ili ne,
• Šta je potrebno od instrumenata za obezbeđenje kredita (hipoteka, menica, trajni nalog, polisa osiguranja),
• Da li je moguća prevremena otplata kredita,
• Da li postoji mogućnost da više ljudi učestvuje u otplati kredita i
• Da li je neophodan žirant i koje su njegove obaveze i prava.

Kamate, EURIBOR, LTV i drugi ključni bankarski termini u stambenim kreditima

Gledajući mnoge tv reklame i čitajući razne komercijalne oglase i PR tekstove, verovatno će vam se desiti da pomislite da je uzimanje stambenog kredita najbolja stvar koju ćete uraditi u životu. Pomislite samo ono: “Uđeš, izađeš i gotovo”, ili “Zamislite želju dok pada zvezda i eto vam stan”, ili “I Dača je uzeo kredit, a što ne bih i ja”, “Kako je lepo imati svoj stan” itd, itd... Desetine reklama nas svakodnevno bombarduje i mi se naravno odlučujemo na uzimanje kredita, a to je, gledano sa strane posrednika, investitora, građevinca ili bankara, pohvalno.

Kod nas je još uvek prisutno da se na kredit gleda kao na nekakvo pravo i dobitak na lutriji, a ne kao na obavezu. Međutim, reklama je jedno, snovi su nešto lepo, ali je stvarnost mnogo drugačija. Da biste malo lakše podneli sve te priče i upustili se u proceduru kupovine preko banaka (što mi naravno podržavamo), kroz ovaj tekst ćemo bliže objasniti neke, pre svega osnovne, bankarske termine.

Uloga poslovnih banaka na tržištu nekretnina i bankarski termini u vezi sa stambenim kreditom

Jedan od osnovnih uslova za uspeh u bilo kom poslu je da koristite samo one finansijske proizvode koje razumete. Bankarska terminologija nije tu da bi nas zbunjivala ili, ne daj bože, obmanjivala, nego je jednostavno to skup svetski usvojenih termina koji se koriste i mi ih moramo znati.

Termini koje ćemo obraditi u vezi su sa stambenim kreditom.

Prvo što treba da znamo jeste da li imamo, ili nemamo, takozvanu kreditnu sposobnost da apliciramo i dobijemo kredit. Do ocene kreditne sposobnosti banka dolazi analizom prethodnih zaduženja po osnovu kredita i njegovog redovnog ili neredovnog plaćanja. Nažalost, u kreditnu sposobnost, po novom Zakonu ulaze i razne platne kartice, čekovi kako realizovani tako i nerealizovani, dozvoljeni minus i sva potraživanja, tako da treba biti jako oprezan. Kreditna sposobnost se dobija od kreditnog biroa, javna je stvar i dobija se odmah po uplati takse na osnovu matičnog broja. Kreditna sposobnost iznosi maksimalno 30-50% od neto plate.

Najčešće pitanje i pojam sa kojim se najčešće srećemo je kamata. Koliko puta ste čuli termin kamata, pa fiksna, pa varijabilna, pa nominalna, pa efektivna, pa još puno drugih termina – ovde objašnjavamo neke od njih. Pod kamatom se, po definiciji, podrazumeva nadoknada koju banka naplaćuje korisniku kredita za pruženu uslugu (u našem slučaju pozajmljivanje novca za kupovinu stana). Izražava se u procentima (%), a dobija se upoređivanjem osnovnog iznosa kredita i perioda korišćenja. Po pravilu što je rok duži to je kamata manja. Obično se kamata obračunava na godišnjem nivou, mada je moguće i drugačije (šest, tri ili mesec dana). U osnovi postoje dve vrste kamata: nominalna (koja je obično svuda istaknuta velikim brojevima i svi je vide) i efektivna (koja je obično najsitnije moguće napisana i skoro da je neprimetna).

Nominalna kamatna stopa je ona koju propisuje banka i ona se obračunava na svaku ratu koju klijent otplaćuje (mesečno), ali, nažalost, ne daje realnu sliku o ukupnim troškovima kredita.

Efektivna kamatna stopa pokazuje ukupne troškove koje dužnik plaća banci prilikom podizanja i tokom otplate kredita i uključuje, pored nominalne kamate, i sve druge troškove (obrada kredita, osiguranje itd.)

EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) je preporučena kamatna stopa koja predstavlja aritmetički prosek kamatnih stopa po kojima banke u evrozoni nude jedna drugoj novac za pozajmljivanje na međubankarskom tržištu. Pojedine banke EURIBOR obračunavaju kao deo nominalne kamatne stope.

LTV (Loan To Value) racio podrazumeva odnos iznosa kredita banke i procenjene vrednosti nekretnine nad kojom se uspostavlja hipoteka, pomnožen sa 100. Značaj LTV racija je značajan, jer se na taj način banka obezbeđuje od eventualne štete. Da bi klijentu banke bio odobren kredit, neophodno je da banci dostavi određenu garanciju, odnosno potvrdu o posedovanju nekretnine na koju se može uspostaviti hipoteka. Zavisno od vrednosti te hipoteke, procenjuje se i vrednost iznosa kredita. Banke u Srbiji traže da LTV racio bude minimum 90 odsto, što znači da vrednost nekretnine koja se daje pod hipoteku treba da bude 10 odsto viša od vrednosti iznosa kredita. Za klijenta je povoljnije što niži LTV racio što znači veće učešće, ali manje zaduženje.

Koliko učešće i hipoteka utiču na uspešno odobravanje kredita?

Glavnica je iznos koji dužnik duguje banci i na koji se obračunava kamata.

Učešće je deo novca sa kojim klijent koji uzima kredit učestvuje u kreditiranju. Učešće je stav bančine politike i postoje krediti bez njega pa do onih koji traže obavezno veće učešće. Za iznos učešća se smanjuje osnovica za vraćanje kredita. Obično je 20%-30% mada ima nekoliko banaka koje stidljivo i nerado nude i mogućnost učešća od 10% uz određena obezbeđenja ili uslov da radite u nekoj od njima bitnoj ustanovi ili službi.

Menica je hartija od vrednosti i služi kao obezbeđenje trećem licu (banci) da će njen izdavalac izvršiti isplatu.

Solidarni dužnik je osoba koja sa korisnikom kredita učestvuje u kreditiranju i nosilac je svih obaveza kao i korisnik kredita. Obično je to supružnik, roditelj, ali može svako ko prihvati tu obavezu i to potpiše.

Hipoteka je još jedna od garancija, tj. ulog nepokretnosti (ne mora biti ona koja se kupuje, ali mora biti veće vrednosti), za novčanu pozajmicu. Ukoliko se novac ne vraća po dogovorenoj dinamici i dogovorenom iznosu, banka je ovlašćena da aktivira hipoteku i naplati svoja potraživanja.

Založna izjava je izjava vlasnika nepokretnosti da dozvoljava uspostavljanje hipoteke na njegovoj nepokretnosti. Založna izjava mora biti overena u sudu.

Vinkulirana polisa u korist banke predstavlja takođe neku vrstu zaloga ili prenos prava potraživanja po osnovu naplate štete u korist trećeg lica, u konkretnom slučaju banke.

Kredit za kupovinu, izgradnju ili adaptaciju stambenog prostora, krediti za refinansiranje

Na našem tržištu se nudi nekoliko modela stambenih kredita koji omogućavaju kupovinu, izgradnju ili adaptaciju stambenog prostora, zatim krediti za refinansiranje već postojećih kredita itd. Uglavnom je to slična priča sa malim varijacijama na temu. Naš je savet da se obiđe par banaka i prikupe ponude, a onda uz savet agenta za nekretnine koji je profesionalac i poznaje tržište odabere najbolji. Svi krediti sadrže deviznu klauzulu, tj. sva otplata vam je vezana za EURO bez obzira na vrednost dinara.

Građanstvu koje ne ispunjava uslove za dobijanje gore navedenih kredita ostaje mogućnost da aplicira za kredit kod poslovne banke iz sredstava banke. Ovaj kredit pruža najveću moguću slobodu bankama da određuju uslove za dobijanje kredita, kao što su period otplate, visina dozvoljenog kredita, period otplate, visina depozita ili ućešća, obezbeđenje itd.

Savet koji svakako treba prihvatiti je da prikupite dovoljno informacija o uslovima pod kojima se nude stambeni krediti i dobro ih proučite, odaberete poslovnu banku i vežete se za osobu (kreditnog savetnika) koja će vam voditi ceo proces, obavezno pitajte za vremenski rok do kada vam kredit može biti odobren, i naravno, ne na kraju, nego od početka redovno izmirujte preuzete obaveze po ugovoru o stambenom kreditu, jer se sve drugo ne isplati.