Održavanje zgrada i profesionalni upravnik, vodič za bezbedno i funkcionalno stanovanje

Redovno i pravilno održavanje zgrade ključ je bezbednog, funkcionalnog i dugotrajnog korišćenja svakog stambenog objekta. Kada se aktivnosti održavanja sprovode na vreme, sprečavaju se kvarovi, smanjuju troškovi i obezbeđuje ugodno okruženje za sve stanare. Važeći propisi jasno definišu obaveze upravnika, skupštine stanara i pojedinačnih vlasnika, kao i vrste radova koji spadaju u hitne, tekuće ili investicione intervencije. U nastavku donosimo praktičan vodič kroz sve najvažnije obaveze, procedure i pravila održavanja stambenih zgrada.

Šta obuhvata održavanje stambene zgrade?

Održavanje zgrade, jesu sve aktivnosti održavanja na zajedničkim delovima zgrade kojima se obezbeđuje očuvanje funkcija i svojstava zgrade u skladu sa njenom namenom, a naročito u cilju redovnog korišćenja i funkcionisanja zgrade. Stambena zgrada se održava na način kojim se obezbeđuje upotrebljivost i ispravnost zajedničkih uređaja i opreme, zajedničkih delova zgrade, upotrebljivost zgrade kao celine i bezbednost njenog korišćenja. Održavanjem stambene zgrade smatra se i izvođenje radova u stanu ili drugom posebnom delu zgrade ako su od uticaja na održavanje, bezbedno korišćenje zgrade i bezbednost zgrade kao celine.

Program održavanja zgrade: šta mora da sadrži

Program održavanja zgrade sačinjava se posebno za aktivnosti tekućeg održavanja i posebno za aktivnosti investicionog održavanja, i naročito obuhvata:
-popis elemenata koji su bili predmet provere stanja;
-popis elemenata zgrade koji će biti predmet aktivnosti održavanja;
-plan aktivnosti sa predloženom dinamikom održavanja i rokom realizacije aktivnosti;
-prioritete u održavanju zgrade u cilju sprečavanja nastanka potrebe za hitnim intervencijama;
-procenu potrebnih sredstava za realizaciju aktivnosti na održavanju zgrade;
-izveštaj o sprovedenim aktivnostima održavanja u prethodnoj godini, sa specifikacijom i prikazom utrošenih sredstava.

Vrste aktivnosti održavanja: hitne, tekuće i investicione

Aktivnosti na održavanju zgrade vrše se kroz:
1) hitne intervencije,
2) tekuće održavanje i
3) investiciono održavanje.

Najčešći radovi koji utiču na bezbednost zgrade

Radovi na održavanju stambene zgrade čijim izvođenjem se sprečava ili otklanja opasnost po život i zdravlje ljudi, odnosno kojima se obezbeđuje sigurnost korisnika zgrade i okoline jesu:
1) popravka ili zamena krovne konstrukcije, krovnog pokrivača i drugih elemenata krova (dimnjaci, ventilacioni kanali, krovni otvori);
2) popravka ili zamena lifta sa pripadajućim delovima (kućica, liftovsko okno sa instalacijama i uređajima) kao i ispitivanje ispravnosti sa izdavanjem upotrebne dozvole prema važećim propisima o liftovima;
3) popravka ili zamena protivpožarnog stepeništa i instalacija i uređaja za zaštitu od požara;
4) popravka ili zamena gromobrana;
5) popravka ili zamena oštećenih ili dotrajalih fasada, stepeništa ili drugih zajedničkih delova zgrade, koje predstavljaju opasnost po život i zdravlje ljudi.

Radovi na održavanju stambene zgrade kojima se otklanja neposredna opasnost po život i zdravlje ljudi ili za okolinu (požar, poplava, intervencije na elektroinstalaciji, zaglavljenje u liftu i sl.) jesu radovi hitnih intervencija i izvode se bez odlaganja. Vlasnik, odnosno korisnik stana ili drugog posebnog dela zgrade, obaveštava odmah po saznanju organizaciju kojoj su povereni poslovi održavanja, odnosno koja održava uređaje i instalacije, o potrebi preduzimanja radova koji se izvode kao hitne intervencije i druge nadležne organizacije, odnosno službe. Radovi na održavanju stambene zgrade izvode se na osnovu odluke organa upravljanja stambenom zgradom donete u skladu sa ovim zakonom. Sredstva za održavanje stambene zgrade obezbeđuju vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade, na način i pod uslovima utvrđenim ovim zakonom. Ono što treba uvek imati u vidu jeste činjenica da je sanacija objekta daleko skuplja nego redovnog održavanja objekta.

Stanarima zgrada ili kompanijama koje su u vlasništvu velikih objekata, stavka održavanja neretko može delovati zastrašujuće skupo, a nekima možda i suvišno uljuljkani činjenicom da objekat u kojem se nalaze trenutno funkcioniše besprekorno. Ali koliko će to zaista dugo trajati? Da bi objekat ostao u dobrom stanju, redovno i pravilno održavanje je obavezno! Ukoliko se to ne poštuje, od „besprekonog objekta“ se lako može stvoriti nezdravo pa čak i opasno okruženje čija je sanacija često skuplja od redovnog održavanja.

Organizovanje poslova održavanja zgrada

O načinu organizovanja poslova održavanja odlučuje skupština zgrade saglasnošću vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade, a preko profesionalnog upravnika.

Akt skupštine zgrade o načinu organizovanja poslova održavanja dostavlja se opštinskoj, odnosno gradskoj upravi u roku od 15 dana od dana njegovog donošenja. Upravnik zgrade može organizovati obavljanje poslova na održavanju zgrade, tako da obavljanje svih ili pojedinih poslova ustupi javnom preduzeću za stambene usluge, drugom preduzeću ili preduzetniku ili na drugi način kojim se obezbeđuje njihovo organizovano izvođenje.

Dve ili više stambenih zgrada mogu zajedno organizovati poslove na održavanju. U tom slučaju stambene zgrade međusobne odnose uređuju ugovorom koji sadrži naročito: način obavljanja poslova na održavanju stambene zgrade; način i rokove obezbeđivanja sredstava za održavanje; način korišćenja i kontrole trošenja sredstava za održavanje.

Troškovi održavanja: ko, šta i koliko plaća?

Troškove održavanja stambene zgrade snose vlasnici stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade srazmerno učešću površine svojih stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade prema stvarno učinjenim troškovima. Na ime troškova održavanja, za radove tekućeg održavanja, vlasnici stanova odnosno drugih posebnih delova zgrade plaćaju mesečno za tekući mesec iznos u visini i u rokovima koje odredi skupština zgrade, na račun zgrade.

Vlasnici poslovnih prostorija, odnosno vlasnici stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost, plaćaju uvećane troškove za održavanje stambene zgrade, u zavisnosti od vrste i uticaja delatnosti kojom se bave. Opština utvrđuje kriterijume i način na koji će vlasnici poslovnih prostorija, odnosno vlasnici stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost, plaćati troškove za održavanje stambene zgrade.

Najviši iznos troškova za vlasnike poslovnih prostorija ne može biti viši od četvorostrukog iznosa troškova utvrđenih u skladu sa ovim zakonom, a za vlasnike stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost, od dvostrukog iznosa tih troškova.

Za obaveze koje preuzme stambena zgrada u vezi sa održavanjem, odgovaraju vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade u skladu sa kriterijumima plaćanja troškova održavanja utvrđenim ovim zakonom.

Upravljanje stambenom zgradom:
-staranje o održavanju stambene zgrade kao celine i zajedničkih delova u zgradi,
-odlučivanje o obezbeđivanju i korišćenju finansijskih sredstava za održavanje,
-o načinu korišćenja zajedničkih delova zgrade i
-o drugim pitanjima od značaja za održavanje stambene zgrade.

Stambena zgrada ima svojstvo pravnog lica u pravnim poslovima koji se odnose na održavanje i korišćenje stambene zgrade. Stambena zgrada mora da ima račun, dok pečat može ali i ne mora.

Nadležnosti upravnika zgrade

Poslovi upravnika zgrade:
1) donosi program održavanja zgrade;
2) odlučuje o načinu organizovanja radova na održavanju zgrade;
3) donosi odluke o izvođenju radova na održavanju zgrade;
4) podnosi godišnji izveštaj o realizaciji programa održavanja zgrade;
5) utvrđuje visinu i način obezbeđivanja sredstava za održavanje zgrade;
6) određuje uslove i način održavanja reda u zgradi;
7) odlučuje o osiguranju zgrade;
8) uređuje način korišćenja zajedničkih delova zgrade;
9) odlučuje o poboljšanju uslova stanovanja u zgradi i o drugim pitanjima u vezi sa održavanjem i upravljanjem zgradom, u skladu sa zakonom.
Upravnik mora na pogodan način da obaveštava članove skupštine zgrade o realizovanom programu održavanja zgrade i o trošenju sredstava za održavanje.

Upravnik zgrade:
-rukovodi radom skupštine;
-predstavlja i zastupa stambenu zgradu pred trećim licima;
-predlaže godišnji program održavanja zgrade;
-stara se o realizaciji programa održavanja i o tome podnosi izveštaj; vrši druge poslove za koje ga ovlasti skupština zgrade.

Povezana vest:

Prednosti profesionalnog upravljanja zgradama