Pad cena nekretnina u Hrvatskoj, prodavci primorani na sniženje cena - da li se očekuje isti scenario i u Srbiji

Situacija u Hrvatskoj

U poslednjih godinu-dve, hrvatsko tržište nekretnina doživljava značajne promene. Cene stanova su porasle do istorijskih visina, pogotovo u većim gradovima poput Zagreba, ali promene u potražnji i ponašanju kupaca ukazuju na potencijalni period korekcije. Ovaj izveštaj analizira ključne informacije i trendove, s ciljem da pruži jasnu sliku stanja za one koji prodaju, one koji kupuju i za investitore.

Rast cena: U poslednjih deset godina prosečne cene po kvadratu u Zagrebu su gotovo udvostručene. Trenutno se za kvadrat stana u Zagrebu traži oko 3.000 evra.

Pad prometa: Iako su cene visoke, broj realizovanih transakcija značajno je opao. U Zagrebu promet stanova smanjen je za oko 25%.

Izdavanje: Troškovi najma beleže veliki rast; prosečne najamnine su se popele do oko 900 evra mesečno u većim gradovima.

Prazni stanovi: Hrvatska ima značajan broj nekorišćenih stanova. Procenjuje se da ih je oko 600.000.

Uzroci i izazovi

Nerealna očekivanja prodavaca

Mnogi vlasnici stanova postavljaju visoke cene koje nisu usklađene sa trenutnim stanjem tržišta. Starogradnja posebno pati, stanovi ostaju dugo na oglasima, često bez ozbiljne ponude.

Zakonski i regulatorni problemi

Postoje brojni oglasi i transakcije preko agenata i posrednika koji ne poseduju licence ili rade neformalno, što unosi dodatni haos na tržište. Planira se zakonodavna intervencija koja će uvoditi kazne za rad bez licence.

Ponuda vs potražnja

Više stanova nego pre stoje neprodati, što pojačava pritisak na cene.

Potražnja je najjača za manjim stanovima do otprilike 200.000 eura. Skupi stanovi (iznad 400.000 eura) sve teže nalaze kupce.

Novogradnja je češći izbor za kupce sa većim budžetom, dok se starogradnja mora prilagođavati cenom.

Trendovi i očekivanja u cenama nekretnina u Hrvatskoj

Iako cene nekretnina formalno rastu, njihova realna vrednost postaje predmet preispitivanja kod kupaca koji ne prihvataju staru dinamiku rasta. Prodavci starogradnje često su prinuđeni da snize cene. Prilikom realizacije se cena spusti za 5-10% u odnosu na traženi iznos.

Moguće posledice i budući pravci

Snižavanje cena za one koji žele prodati odmah - ako se stan ne proda u razumnom roku, očekuje se da će vlasnici morati značajno korigovati tražene cene.

Povećanje ponude kao odgovor na veliki broj praznih stanova može ublažiti pritisak na cene.

Regulatorne promene će biti ključne: oštrije kontrole agenata, uslovi licenciranja, stimulacije da se prazni stanovi ponovo ponude tržištu.

Potencijal za stagnaciju ili spori pad cena, ali ne očekuje se nagli “slom” tržišta u kratkom roku, jer određeni segmenti (novogradnja, luksuzni objekti) i dalje imaju potražnju.

Da li isti scenario čeka i Srbiju?

Na srpskom tržištu nekretnina trenutno se beleže slični trendovi rasta cena kao što su u Hrvatskoj bili u prethodnim godinama. U Beogradu prosečna cena kvadrata u centralnim opštinama već prelazi 3.500 evra, dok se u novogradnji u pojedinim luksuznim projektima cene penju i preko 5.000 evra po kvadratu.

Međutim, primećuju se i prvi znaci usporavanja:

Pad prometa: broj kupoprodaja u Beogradu je ove godine manji u poređenju sa prethodnom, a kreditna aktivnost banaka je usporila zbog viših kamata.

Starogradnja pod pritiskom: kupci sve češće traže niže cene i koriste argument da se oglašene cene ne poklapaju sa realnim vrednostima.

Najveća potražnja za manjim stanovima: slična situacija kao u Hrvatskoj, kupci su fokusirani na stanove do 100.000–150.000 evra, dok veći i skuplji stanovi ostaju duže na tržištu.

Glavna razlika u odnosu na Hrvatsku je što Srbija nema tako veliki broj praznih stanova, jer se većina nekretnina koristi za život ili izdavanje. Ipak, rast kamata i sve veći troškovi života mogli bi u narednom periodu da dovedu do korekcije cena, posebno u starogradnji i u segmentu stanova koji su precenjeni.

Da li će pasti cene nekretnina u Srbiji?

Pitanje da li će cene nekretnina u Srbiji početi da padaju postaje sve urgentnije, naročito za one koji planiraju kupovinu, prodaju ili investiranje. Pregled važnih analiza pokazuje da trenutno ne postoji konsenzus da će doći do značajnog pada, ali postoji nekoliko faktora koji mogu prouzrokovati korekciju. Mnogi građani usled nedoslednosti prihoda u skladu sa rastom troškova života, odustaju od kupovine, ili biraju manje, jeftinije stanove. Investitori mogu sniziti tražene cene da bi prodali ili preusmerili projekte na kvadrature i lokacije koje se više traže. U slučaju ozbiljne ekonomske krize - visoke kamate, inflacija van kontrole, pad plata - mogla bi uslediti šira korekcija cena, što je malo verovatno.

Na osnovu analiza i mišljenja relevantnih stručnjaka, pad cena nekretnina u Srbiji u ovom trenutku nije najverovatniji scenario u velikoj većini segmenata. Trendovi ukazuju na rast, ili bar stabilnost cena, posebno u novogradnji i na atraktivnim lokacijama.

Kakva je situacija što se tiče Beograda?

Prosečne cene kvadrata u Beogradu rastu ili su stabilne u većini atraktivnih zona. Prosečne vrednosti iz 2024–2025. kreću se otprilike između 2.200 – 3.500 €/m² za većinu opština, dok najskuplji delovi (Savski venac, Stari grad, Vračar, luksuzni projekti) prelaze ove vrednosti.

Na kojim beogradskim opštinama je najveći rizik od korekcije cena?

• Luksuzni segmenti i velike kvadrature na opštini Savski venac, i u nekim delovima Novog Beograda
• Neke opštine sa velikom developerskom ponudom (delovi Novog Beograda, periferne novogradnje) ako se ponuda poveća brže od realne potražnje.

Na kojim beogradskim opštinama je najniži rizik od korekcije cena?

• Centralne opštine sa ograničenom ponudom (Vračar, Stari grad), zbog trajne potražnje i manjka kvalitetnih slobodnih lokacija
• Opštine sa dobrim saobraćajem i infrastrukturom (Zvezdara, Voždovac, delovi Čukarice) koje su povoljne za porodične kupce i imaju dugoročnu vrednost.