Stambeni kredit u Srbiji: uslovi, učešće i saveti za kupovinu stana

Pre nego što se upustimo u proces kupoprodaje nepokretnosti putem stambenog kredita trebalo bi znati (a svakako je isplativije i manje nas boli glava) neke osnovne pojmove iz bankarskog sektora kao što su: šta je to hipoteka, šta je kredit, šta je kamata, ko je žirant ili jemac, kolika je glavnica, učešće, šta je budžet i kako ga planirati, koji su anuiteti, šta je euribor, da li fiksna ili promenljiva kamata, u kojoj valuti je kredit indeksiran i za šta je vezan, koji je rok otplate, kako i da li je moguća prevremena otplata kredita, da li mogu da kupim ili prodam nekretninu ako je pod hipotekom itd...

Za sve odgovore ja savetujem da pitate ozbiljne profesionalce (bankare-ako imaju vremena za vas, posrednika u prometu nekretnina-uvek ima vremena za vas, i pre svih procenitelja-probaće da nađe vremena za vas). Zatim je dobro znati koliko je osnovni trošak svega, šta se sve plaća i kada, da li može kroz rate ili unapred. I na samom kraju ili na početku (bolje je tada) treba naći adekvatnu nepokretnost. A to je u ovom trenutku najteže ali o tome ćemo u nekom od narednih objava.

Pa da krenemo prvo sa osnovnim pojmovima

Kredit je određeni novčani iznos koji je banka ustupila na korišćenje klijentu na određeno vreme pod određenim uslovima i uz plaćanje naknade, kamate, kao cene korišćenja tih sredstava. Krediti mogu biti nenamenski ili gotovinski, tzv. „keš“ krediti i namenski kao što su: potrošački, stambeni ili za obrtna sredstva.

Stambeni (hipotekarni) kredit je namenski kredit i spada u posebnu kategoriju dugoročnih kredita (najčešće se odobravaju sa rokom otplate od 10-30 godina). Stambeni kredit se odobrava za kupovinu stana ili kuće, kao i za izgradnju, dogradnju, rekonstrukciju i adaptaciju stambenog objekta. U ovom trenutku (septembar 2025) menja se polako i poslovna politika banaka pa se oko toga šta može da se kupi putem stambenog kredita raspitajte u konkretnoj banci i u trenutku kada ste odlučili da to radite. Nemojte da upadate u zamku: prvo nađem nekretninu pa idem u banku, mora sve paralelno i u kordinaciji svih u lancu.

Instrument obezbeđenja uvek je hipoteka, bilo na nepokretnosti koja je predmet kredita ili na nekoj drugoj nepokretnosti odgovarajuće vrednosti koju odredi ovlašćeni i licencirani procenitelj. Za samo zasnivanje hipoteke postoje određeni troškovi. Uz hipoteku, banka obično traži i menicu i osiguranje nepokretnosti (takođe se plaća).

Vrednost nepokretnosti procenjuje ovlašćeni procenitelj kojeg bira klijent ili banka, a plaća korisnik kredita. Listu ovlašćenih procenitelja za određenu banku možete dobiti kod kreditnog savetnika, gde postoje određeni spiskovi sa limitima itd. Takođe pojedine banke imaju direktan izbor procenitelja, a pojedine indirektan odnosno preko aplikacije. Spisak svih procenitelja koji imaju licencu za rad možete naći na sajtu Ministarstva Finansija Srbije.

Vrste kamatne stope

Stambeni krediti mogu biti ugovoreni sa fiksnom ili promenljivom (varijabilnom) kamatnom stopom.

Kredit sa fiksnom kamatnom stopom je kredit koji se otplaćuje po kamatnoj stopi koja je određena u momentu potpisivanja ugovora i koja ostaje ista u toku celog perioda otplate kredita, zbog čega se iznosi rata tokom otplate ne menjaju. Kod ovih kredita zajmoprimac uvek unapred zna ukupan iznos kamate koju plaća po kreditu.

Kredit sa promenljivom kamatnom stopom je kredit koji se otplaćuje po kamatnoj stopi koja zavisi od promene određenih promenljivih faktora, kao što su referentne kamatne stope (EURIBOR), stopa inflacije i sl. Visina kamatne stope kod ovih kredita se može menjati, a samim tim i ukupan iznos kamate koju je potrebno platiti.

U Republici Srbiji se hipotekarni stambeni krediti odobravaju sa promenjivom ili fiksnom kamatnom stopom, indeksirani u stranoj valuti (najčešće u EUR-ima) – sa valutnom klauzulom.

Pod indeksacijom se podrazumeva vezivanje obaveza po osnovu kredita za kurs neke strane valute ili rast cena na malo. Kredit indeksiran valutnom klauzulom je kredit izražen u određenoj stranoj valuti i sadrži klauzulu kojom se otplata kredita vezuje za kretanje kursa te valute. Za korisnike ova vrsta kredita sa sobom nosi i određene rizike, pre svega rizik promene deviznog kursa, odnosno neizvesnost za korisnika kredita u pogledu ukupne obaveze po osnovu uzetog kredita, a time i njegove mogućnosti otplate kredita u ugovorenom roku. Kredit indeksiran stopom rasta cena na malo je kredit sa klauzulom kojom se otplata kredita vezuje za kretanje cena na malo. Sa povećanjem stope rasta cena na malo dolazi do povećanja kamate i glavnice kredita.

Stambeni krediti mogu biti sa depozitom ili, znatno češće, učešćem koje je različito od banke do banke ali i od toga ko je korisnik kredita (npr. sada je 1% kod tzv. kredita za mlade), inače je obično 20% dok samo par banaka odobrava učešće od 10%. Učešče je uglavnom tzv. kapara i daje se na potpisivanju predugovora o kupoprodaji. Naravno ako je kupoprodajna cena veća od 100.000 eura onda je npr. učešće 10.000 eura ili veće, sve mora da ide preko računa poslovne banke i sa time se ne treba igrati. Moj je savet, a zakon vas obavezuje, da ni u kakvom slučaju ne plaćate ili primate neki keš tj. živ novac na ruke, već da to ide sve legalno i preko računa (o tome sam pisao u nekim od prethodnih objava u delu Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma).

Uslovi odobravanja i sredstva obezbeđenja hipotekarnih kredita

Uslove odobravanja stambenih kredita banke utvrđuju svojom poslovnom politikom i na osnovu osnovnih instrukcija NBS.

Ono što je zajedničko za sve banke to je da naročito vode računa o kreditnoj sposobnosti klijenta i sredstvima obezbeđenja kredita (hipoteka). Svaka banka pojedinačno ocenjuje kreditnu sposobnost klijenta na osnovu izveštaja Kreditnog biroa o kreditnoj zaduženosti i urednosti u izmirivanju obaveza, kao i na osnovu ostale dokumentacije (vrsta hipoteke, mesečni prihodi i dr.).

Kreditna sposobnost je finansijska sposobnost dužnika da vrati uzeti zajam, uvećan za odgovarajući iznos kamate, o roku dospeća.

Sredstva obezbeđenja kredita određuje sama banka. Za obezbeđenje urednog vraćanja kredita banka može od klijenta tražiti da priloži menicu koju je potpisao korisnik kredita i/ili kreditno sposobni žiranti i hipoteku prvog reda na nekretnine u korist banke.

Hipoteka se upisuje na nepokretnost koju klijent kupuje ili na neku drugu nepokretnost u vlasništvu tražioca kredita ili u vlasništvu drugog lica, uz njegovu saglasnost. Ukoliko bi došlo do prestanka otplate odobrenog kredita, nepokretnost na kojoj je upisana hipoteka može biti prodata radi naplate duga.

Kada se kredit isplati u celosti onda se dobije brisovna izjava koju banka automatski treba da pošalje nadležnom katastru, koji zatim briše hipoteku i dobija se čist list nepokretnosti bez tereta.

Minimalna potrebna dokumentacija za odobrenje kredita

• Potvrda o zaposlenju i visini primanja u kojoj je sadržano rešenje o administrativnoj zabrani,
• Promet po tekućem računu za prethodnih 6 do 12 meseci,
• (Pred)Ugovor o kupovini nepokretnosti sa dokazima o vlasništvu nepokretnosti,
• Procena vrednosti nekretnine nad kojom se konstituiše hipoteka.

Nakon prikupljanja potrebne dokumentacije, podnećete zahtev za kredit uz pomoć kreditnog savetnika banke, a nakon odluke o odobrenju kredita, nastupa zaključenje ugovora i potpisivanje ugovorne dokumentacije. I da se ne desi da nedostaje čuveni ,,jedan papir’’, ponavljam na kraju koristite usluge profesionalaca (bankara o uslovima kredita i ostalim peripetijama, posrednika da vam pronađe idealnu nekretninu za taj novac, procenitelja da li sve to može da prođe).

Iza toga sledi potpisivanje glavnog kupoprodajnog ugovora sa prodavcem i solemnizacija kod javnog beležnika. Prodavac potpisuje založnu izjavu kao saglasnost za upis hipoteke. U roku od dva do petnaestak dana novac leže na račun kupca, radi se transfer na prodavčev račun, plaća se konverzija tj. razlika u iznosima koji je plaćen dinarima do iznosa u evrima. Iza toga prodavac daje saglasnost kroz formu izjave kod javnog beležnika da se kupac može upisati kao i banka sa hipotekom i radi se zapisnik o primopredaji stana i ključeva i tu se posao suštinski završava. Katastar knjiži nekretninu kroz sistem notara, takođe i infostan i porez. Kupac je u obavezi da prijavi boravište i prebaci struju na sebe. I naravno da organizuje pravo dobro i domaćinsko veselje za useljenje.

Da ponovim onu moju sada već legendarnu izjavu i rečenicu: KREDIT SE NE DOBIJA, ON SE KUPUJE.

Mislite o tome, kao kada kupujete bilo koji proizvod, pravilno napravite budžet, nemojte da se prefinansirate, imajte izlaznu strategiju i samo napred hrabro i odlučno do nepokretnosti.

Ukoliko imate pitanja ili nedoumice , javite nam se na vreme, savet ne košta 100 dukata ali može da ih spasi ili sačuva.

Povezane vesti:

Kako do stana putem stambenog kredita