Kakva nas jesen 2025. očekuje na tržištu nekretnina

Tržište nekretnina u Srbiji i neizvesnost o budućem kretanju. Cene kvadrata rastu uprkos manjoj kupoprodaji. Evo šta nas čeka.

Da počnemo ovaj tekst i odgovor na pitanje "Kakva nas jesen očekuje" je odmah na početku i može da se kaže sa dve reči - dosta neizvesna. I to je realnost.

Zadnjih pet godina uglavno slušamo jedno te isto pitanje a to je “Kada će cene pasti” i drugo “Koliko će još rasti cene i gde je kraj tome”!? To su tako jednostavna pitanja na koje je skoro nemoguće dati odgovor iza koga može da se stoji sa svim argumentima, statistikama, tendencijama itd, i da ste sigurni stoprocentno.

Ono što je u Srbiji u svetu nekretnina sto posto sigurno jeste da nema strogih pravila i da statistika pokazuje trendove i pravac ali ne i garanciju. Tržište nepokretnosti je jako senzitivno i reaguje na svaku promenu u okruženju. Ja često volim da citiram neke moje kolege koje kažu “kada vetar duva i vreme se menja i cene nekretnina se menjaju”.

Večita pitanja kupaca: kada će cene pasti i gde im je kraj?

Verovatno možemo da se složimo uglavnom svi da su cene nerealne, visoke, da je sve skupo, da je sve nerealno itd… To su standardne konstatacije svakog onog ko kupuje bilo šta.

Pa skupa je hrana, pa skupa je struja, pa skupo je gorivo, pa skupe su dnevnice majstora, pa skupi su lekari, pa….i tako dolazimo i do nekretnina. I u pravu su svi, ali nažalost, ima i ona druga konstatacija i rečenica koja se često čuje na našim pijacama npr. “nije skupo nego smo mi siromašni”.

Nesklad između plata i cena kvadrata u Srbiji

U nekretninama se to može podvesti pod dosta nerealan odnos prosečne plate i prosečne cene kvadrata ili koliko naš čovek mora da radi sati ili dana za 1 m2. Da bi se kupio stan od plate od 50-60m2 treba raditi oko 15 godina, štediti sve što se zaradi (kompletna jedna plata bez diranja mora da se odvaja za to, što je nerealno za očekivati u praksi). Tu smo dosta nisko na evropskoj lestvici. Primera radi u Sloveniji treba raditi oko desetak godina, dok je u Bosni nešto lošije i treba oko sedamnaest godina rada za neki prosečan prostor.

Cene stanova rastu uprkos manjoj kupoprodaji

Domaće tržište nekretnina i nakon turbulentnog perioda koja još nije završen, ne prestaje da intrigira, ali može se reći donekle i zabrinjava sve zainteresovane pa čak i običnu javnost, po pitanju kretanja cena kvadrata, koje uprkos mnogim okolnostima pokazuju otpornost i nastavljaju da se kreću uzlaznom putanjom.

To potvrđuju i izveštaj Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), u kome se navodi da je stopa rasta vrednosti tržiša za Republiku Srbiju u u prvom kvartalu 2025. godine iznosila oko 9 odsto više u odnosu na isti period prošle godine. Tu treba imati u vidu da nije bilo većeg broja kupoprodaja nego nešto manje u tom kvartalu (oko 2%).

To automatski znači da su cene bile veće za nekih desetak posto. U poređenju sa kompletnom 2024. godinom, može se reći da su cene stanova u Srbiji relativno blago porasle (2-4 procenata mesečno), što donekle uslovno uliva nadu da će, ako ništa drugo, tržište nekretnina bar ostati relativno stabilno i bez velikih fluktuacija.

Zvanični podaci pokazuju da je kupoprodaja u poređenju sa prethodne dve godine smanjena (ali to samo potvrđuje onu moju tezu o “korona godinama” prema kojima ništa ne treba meriti i analizirati, treba ih jednostavno zaboraviti što pre i oporaviti se od toga). Znači konstantan blagi rast, prateći bar evroinflaciju plus domaci koeficijent rasta.

Uticaj ekonomske nestabilnosti na ulaganja u nekretnine

Pošto sam pomenuo koronu (i obećavam i nadam se poslednji put u svojim tekstovima) a ona je i dovela čak i do ekonomske krize, visoke inflacije, zatim desio se rat u Ukrajini pa na Bliskom istoku itd, i to je dovelo do toga da se sklanja kapital u nešto sigurno. Zbog nestabilnih i nepredvidivih vremena, ljudi su ušteđevinu masovno ulagali u „zidove“ kao najisplativiji vid investicije, što je samo doprinosilo poskupljenju kvadrata.

To nije zaustavila ni usporena gradnja novih zgrada, koje su oduvek bile na ceni, već je dovelo do približnog izjednačavanja cena starih i novih stanova.

Beograd nije jedini igrač, jačaju i druga tržišta

U Srbiji, reklo bi se, skoro ništa novo na tržištu nekretnina. Beograd, pa onda tri mesta prazna pa sve ostalo. Beograd već godinama nosi titulu najskupljeg grada po cenama kvadratnog metra, ali ima jedna zanimljivost Beograd nije najviše poskupeo u statističkom proseku i po broju prometa u proseku, što je dobar pokazatelj, da i druga tržišta funkcionišu i rade kako treba.

Problem “delimično regulisanog tržišta”

Po mom mišljenju, problem izveštaja koji su publikovani je deo koji se po nomenklaturi RGZ zove “delimično regulisano tržište”, i da tu ide dobar deo kolača iz prometa. To je po mom (a ne samo mom nego i većinskom mišljenju struke nekretninaša, advokata, beležnika, investitora i tzv. običnih korisnika) vrlo nespretno uzeta rečenica. Ne postoji delimično regulisano tržište, postoji samo regularno tj. ono što može da se solemnizuje kod javnih beležnika i registruje promet kroz pravni sistem. Da razjasnimo jednom za uvek, po RGZ je delimično regulisano tržište sva kupoprodaja koja se dešava za objekte u izgradnji. Opet kažem i naglašavam da je to regularna gradnja, sa dozvolom i treba pod hitno da se nekako drugačije nazove. Da li su onda svi objekti u velikim kompleksima (a neke gradi i država ili njeni partneri) delimično regulisana? To je naravno pitanje za nadležne, ovde samo pišem moj stav (i stav korisnika) da bi to trebalo bolje i jednostavnije objasniti, a ne kriti se iza nekih floskula i cifara.

Zastoj prometa u julu i posledice koje slede na tržištu nekretnina

Kada smo već kod problema u mesecu julu skoro dve trećine meseca, nije se moglo obavljati kupoprodaja niti raditi ikakav posao vezan za kredite, hipoteke itd. Objašnjenja koja smo dobijali su za rubliku verovali ili ne. Na kraju, mi kao kranji korisnici ne treba da se raspitujemo ko u sistemu ne radi i zbog čega, nego da li sistem radi ili ne radi. I to će se odraziti na tržište u nastavku godine. Ali…

Očekivanja za ostatak 2025. godine

Ipak, očekivanja su kada prođe leto i svi dođu sa odmora krene i živne tržište, i da dođe do mogućnosti da se konačno ugovori overavaju, da se nesmetano kupuje i prodaje. Leti su ljudi fokusirani na odmore, na školu, i malo ko razmišlja o kupovini stana ovih meseci i zato sad imamo jedan relativno miran period na tržištu nekretnina (opet i silom prilika zbog navedenih problema).

U tekstu sam koristio podatke iznete od strane RGZ-a i Zavoda za statistiku, koje su za to vlasne, imaju logistiku i objavljuju to što je dostupno za komentarisanje. Ono što nije dostupno, ili ono što oni ne znaju ili ne umeju da urade, moj je savet da slušate profesionalce koji žive realno tržište a to su registrovani posrednici u prometu nepokretnosti i licencirani procenitelji nepokretnosti koji su svaki dan na tržištu.

Ovde možemo samo da konstatujemo trenutno stanje i viđenje razvoja tržišta i neke tendencije.