Dužnosti i obaveze posrednika - koje su nove odgovornosti od 2025. godine

Uloga posrednika na tržištu nekretnina nosi brojne odgovornosti, posebno kada je reč o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma. U skladu sa Zakonom o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, kao i novim zakonom koji je stupio na snagu u prvoj polovini 2025. godine – Zakonom o ograničavanju raspolaganja imovinom u cilju sprečavanja terorizma i širenja oružja za masovno uništenje, posrednici su u obavezi da primene niz mera i postupaka u svom svakodnevnom radu.

Ključne novine u 2025.

1. Uključivanje digitalnih finansijskih instrumenata
Definicija digitalne imovine, virtuelne valute, digitalnog tokena i transakcije sa digitalnom imovinom sada je eksplicitno uključena u Zakon (član 3, stav 1, tačka 16)
Obveznici moraju prilagoditi interne akte i procedure u roku od 6 meseci od stupanja na snagu zakona.

2. Zabrana gotovinskih transakcija preko 10.000 €
Za transakcije u oblasti nepokretnosti ili zajmova, primanje gotovine („na ruke“) je zabranjeno ako iznosi 10.000 € ili više u dinarskoj protivvrednosti – plaćanja moraju biti isključivo preko bankovnog računa.

3. Proširene nadležnosti regulatornih organa
Nadzorni organi vezani za Zakon o sprečavanju pranja novca sada imaju i nadležnost u primeni odredaba Zakona o ograničavanju raspolaganja imovinom u cilju sprečavanja terorizma i širenja WMD oružja.

Kako se uklapa novi Zakon o ograničavanju raspolaganja imovinom?

Zakon o ograničavanju raspolaganja imovinom, sa izmenama iz 2024. godine definiše obaveze u slučaju označenih lica (terorista, finansijera terorizma), uključujući zabranu raspolaganja njihovom imovinom.

Po najnovijim izmenama, primena tog Zakona sad se sprovodi kroz i institucije koje kontrolišu sprečavanje pranja novca, čime se pojačava sistemska integracija oba zakona radi efikasnije prevencije rizika.

Šta obuhvataju obaveze posrednika i drugih obveznika?

Uz već postojeće obaveze – prikupljanje podataka, analiza rizika, vođenje evidencije, unutrašnji propisi, imenovanje odgovornih lica, obuka zaposlenih – sada se dodaju i sledeći zadaci:

• Prilagođavanje internih akata kako bi uključili digitalnu imovinu i procedure upravljanja rizikom od njenih zloupotreba.
• Prekid gotovinskih transakcija preko zakonskog limita u sektoru nekretnina ili zajmova.
• Saradnja sa proširenim nadležnim telima radi primene mera označenim licima koja su predmet Zakona o ograničavanju raspolaganja imovinom.

Osnovne obaveze posrednika

Posrednik je dužan da:

• prikuplja podatke i informacije u svrhu sprečavanja pranja novca (PN) i finansiranja terorizma (FT),
• redovno izrađuje i ažurira analizu rizika od PN/FT,
• vodi evidencije u skladu sa zakonom,
• prati i upoznaje stranke i transakcije,
• dostavlja relevantne informacije Upravi za sprečavanje pranja novca.

Unutrašnja organizacija i nadzor

Pored gore navedenog, posrednik mora:

• izraditi unutrašnja akta kojima se uređuje postupanje u skladu sa zakonom,
• imenovati lice zaduženo za sprovođenje mera (i njegovog zamenika),
• obezbediti uslove za njihov efikasan rad,
• sprovoditi redovne unutrašnje kontrole i po potrebi, interne revizije.

Stručno obrazovanje i usavršavanje zaposlenih

Posrednik je dužan da svake godine do 31. marta:

• organizuje redovnu edukaciju zaposlenih koji se bave poslovima PN/FT,
• izradi i sprovede godišnji program stručnog usavršavanja,
• dokumentuje realizaciju programa (npr. putem službene beleške).

Program obuke obuhvata upoznavanje sa:

• relevantnim zakonskim propisima i internim aktima,
• stručnom literaturom iz oblasti PN/FT,
• indikatorima za prepoznavanje sumnjivih transakcija,
• propisima o ograničavanju raspolaganja imovinom i zaštiti podataka o ličnosti.

Zašto je sve ovo važno?

Sprečavanje pranja novca i finansiranja terorizma nije samo zakonska obaveza – već i važan element profesionalne odgovornosti svakog posrednika. Nove izmene su deo usaglašavanja sa međunarodnim standardima, jačanja otpornosti finansijskog sistema i pripreme za pristupanje SEPA zoni. Stroga primena propisa doprinosi očuvanju poverenja klijenata, integriteta tržišta i zaštiti od potencijalnih pravnih i finansijskih posledica.

Ako ste posrednik u prometu nepokretnosti, obavezno se informišite o svim svojim dužnostima i hitno prilagodite interne akte, procedure, edukaciju i kontrole kako bi bili usaglašeni sa novim standardima i zakonima. Izmene iz 2025. godine donose konkretne i obavezne novine: obuhvataju digitalnu imovinu, zabranjuju veće gotovinske transakcije i proširuju nadležnosti regulatora – zato je sada pravi trenutak za unapređenje znanja i prakse u svom poslovanju.

Ukoliko želite da dobijete odgovore na sva pitanja vezano za ovu temu, kontaktirajte nas kako biste obezbedili mesto za naredni termin edukacije koju u saradnji sa stručnim licima iz ove oblasti organizujemo za vas.