УСЛОВИЯ, ПРИ КОИТО ЧУЖДЕСТРАННИ ФИЗИЧЕСКИ ЛИЦА МОГАТ ДА КУПУВАТ НЕДВИЖИМОСТИ В РЕПУБЛИКА СЪРБИЯ

Чуждестранни граждани могат да купуват, продават и притежават недвижими имоти на територията на Република Сърбия при същите условия като местните лица, ако са изпълнени предвидените от закона условия, а именно от Закона за основите на имуществено-правните отношения („Държавен вестник на Социалистическа Федеративна Република Югославия“, бр. 6/80, 36/90; „Държавен вестник на Съюзна Република Югославия“, бр. 29/96; „Държавен вестник на Република Сърбия“, бр. 115/05 – друг закон). Това предполага, че основната процедура, данъчните ставки и всички останали евентуални плащания са едни и същи (такси и т.н.).

Основната разлика е в необходимостта от съществуване на реципрочност между Република Сърбия и държавата, от която идва чуждестранното лице, което означава, че наши граждани също така трябва да могат да притежават недвижимост в страната, от която идва чуждестранното лице.

Със Закона за основите на имуществено-правните отношения се урежда правото на чуждестранните лица (физически и юридически) да придобиват право на собственост върху недвижимости на територията на Република Сърбия, а именно:
   – чрез юридически сделки inter vivos (между живи) – например договор за покупко-продажба, договор за дарение, договор за доживотна издръжка и др. (по-нататък в текста: на основание договор);
   – чрез юридически сделки mortis causa (по наследство).

Придобиване чрез юридически сделки на основание договор

Съгласно чл. 82а от Закона за основите на имуществено-правните отношения чуждестранните физически и юридически лица, които извършват дейност в нашата страна, могат при условията на реципрочност (взаимност) да придобиват право на собственост върху недвижими имоти, необходими за извършване на дейността (ал. 1), а чуждестранно физическо лице, което не извършва дейност в Република Сърбия, може при условията на реципрочност да придобие право на собственост върху жилище и жилищна сграда като останалите граждани на Република Сърбия (ал. 2).

Съдът или друг орган, пред който се постави въпросът за реципрочност (например: нотариус, служба по кадастъра на недвижимите имоти), ако не разполага с такава информация, е необходимо да поиска разяснение (справка) относно реципрочността от министерството, компетентно за правосъдието и в конкретния случай от Министерството на правосъдието. Разяснение относно реципрочността може да поиска и всяко друго заинтересовано лице.

Въпросът за вида реципрочност, необходима за придобиване на недвижими имоти, не е уреден в посочения Закон и се изхожда от становището, че за такова придобиване не е задължително наличие на договорна (дипломатическа) реципрочност със съответната чужда държава, а е достатъчно законодателството на тази държава да допуска възможност за придобиване на недвижимости от чуждестранни лица при условия, които не са съществено по-трудни от разпоредените условия в местния Закон, както и на практика да се разрешава на граждани на Република Сърбия да придобиват недвижими имоти на територията на въпросната държава (фактическа реципрочност).

Република Сърбия има установена договорна реципрочност по отношение на придобиване на правото на собственост върху недвижими имоти чрез юридически сделки на основание договор (inter vivos) от физически лица само с малък брой държави и то на основание договори за търговия и мореплаване, сключени още през първата половина на двадесети век. В някои от тях реципрочността е изрично договорена, а с други реципрочността съществува чрез прилагане на клаузата на най-привилегирована нация. Това са следните държави: Великобритания, Съединените Американски Щати, Кралство Холандия и Япония.

По отношение на останалите държави, с които реципрочността не е договорена, Министерството на правосъдието въз основа на законовите разпоредби с въпросните държави, с които е уредена тази материя, чрез размяна на ноти е установило наличие на реципрочност с много държави, а именно:

Аржентина, Австралия, Австрия, Бахрейн, Белиз, Белгия, Белорусия, Босна и Херцеговина, Бразилия, Британски Вирджински острови, България, Великобритания, Гърция, Дания, Доминиканска република, Египет, Израел, Иран, Ирландия, Италия, Япония, Армения, Южноафриканска република, Йордания, Република Казахстан, Канада, Китай, Кипър, Ливан, Латвия, Литва, Лихтенщайн, Люксембург, Унгария, Малта, Мароко, Мексико, Молдова, Германия, Нова Зеландия, Норвегия, Панама, Перу, Полша, Португалия, Руска федерация, Румъния, Съединени Американски Щати, Сингапур, Сирия, Словакия, Словения, Турция, Узбекистан, Украйна, Финландия, Франция, Обединени арабски емирства, Азербайджан, Ел Салвадор, Катар, Куба, Сенегал, Йемен, Грузия, Колумбия, Република Корея и Шри Ланка.

Този списък е подложен на постоянни изменения и допълнения, а в някои случаи процедурата за установяване на реципрочност е в ход и е желателно да се обърнете с искане към Министерството на правосъдието с цел получаване на най-новите данни и разяснения.

Трябва да се подчертае, че придобиването на селскостопанска земя е запазено предимно за местни граждани. Изключение представлява възможността граждани на Европейския съюз да придобиват селскостопанска земя при много рестриктивни условия.

В случай, че чуждестранни граждани не могат да придобият недвижимости в Република Сърбия, това препятствие можете да преодолеете с учредяване на фирма в Република Сърбия. Във връзка с това, тоест за правото на чуждестранни юридически лица да купуват недвижимости в Република Сърбия, ще пишем някой друг път.

За нерезиденти – чуждестранни физически лица необходимият личен документ за сключване на договор за покупка на недвижимост в Република Сърбия е паспортът.

Някои специфични детайли в процедурата за чужденци

Според най-новите изменения на Закона за реда за вписване в кадастъра на недвижимите имоти и далекопроводите („Държавен вестник на Република Сърбия“, бр. 41/18 и 95/18) нотариусите са задължени при заверка на договорите за покупко-продажба да предоставят на Кадастъра и доказателство дали имотът, придобит от купувача, е съвместно имущество (дали е семеен) или е самостоятелно имущество на купувача. Тъй като от тази разпоредба не са изключени чуждестранните граждани, в практиката възникват проблеми при събирането на доказателства за семейното положение на купувача, когато става въпрос за чуждестранни физически лица. Преди всичко, поради това че не всички държави разполагат с отчетност, съответстваща на нашите регистри на населението, и възниква въпросът: какъв документ трябва да бъде това. Някои държави издават Удостоверения за семейно положение, а някои въобще нямат подобен тип отчетност, а само чрез някоя цифра в паспорта може да се установи дали чужденецът е семеен или не (например в Белорусия).

Така че това е един от въпросите, които чуждестранното физическо лице трябва да провери в своята държава (дали е възможно да получи документ за семейно положение), преди да предприеме закупуване, тъй като дори нотариусът да се съгласи да завери договора (със забележка), Кадастърът на недвижимите имоти няма да го впише, ако не бъде предоставено доказателство за това дали въпросната недвижимост ще бъде самостоятелно или съвместно имущество на съпрузите.

Плащане на основание покупко-продажба на недвижимост в Република Сърбия с чуждестранни лица

От гледна точка на валутната дейност, когато става въпрос за вложения в недвижимости в Република Сърбия, в чл. 12 от Закона за валутната дейност („Държавен вестник на Република Сърбия“, бр. 62/06, 31/11, 119/12, 139/14 и 30/18) е разпоредено, че плащането с цел придобиване на собственост върху недвижими имоти на местни граждани в чужбина и на чуждестранни граждани в Република Сърбия се извършва свободно в съответствие със закона, уреждащ имуществено-правните отношения, тоест в съответствие със Закона за основите на имуществено-правните отношения (което разяснихме по-горе).

Що се отнася до осъществяването на плащането, в случай че чужденец купува недвижимост в Сърбия, имаме банка в чужбина и банка в Сърбия. Дали чуждестранната банка ще поиска да извърши трансакция зависи от разпоредбите на държавата, чийто гражданин е чужденецът. Повечето държави (тоест техните банки) изискват чужденецът да притежава някакъв документ (например: договор за покупко-продажба), въз основа на който да се извърши паричният трансфер и тогава да приеме да го трансферира.

Има обаче и държави, при които не може да се извърши трансфер по този начин, а получаването на пари в сръбска банка отново зависи от правилата на самата банка – някои приемат без проблем и без необходимост да се предоставя (в Сърбия) каквато и да е допълнителна документация, а някои искат и продавачът да предостави Договор за покупко-продажба, с който доказва на какво основание е получил парите и едва тогава му разрешават да изтегли парите. В някои банки в Сърбия е достатъчно собственикът на банковата сметка да подпише декларация за това, каква е причината за получаването на парите по тази сметка.

С други думи чужденците могат да купуват недвижимости в Сърбия при същите условия както и нашите граждани. Все пак, би било необходимо чуждестранното лице да реализира подобна сделка чрез оторизирана професионална агенция за посредничество в търговията с недвижими имоти, за да бъде приключена сделката качествено и в оптимален период от време.

Author:

infoKod za OBJAVU VIP oglasa