Koliko će još rasti cene nekretnina i gde je kraj tome

U poslu sa nekretninama u Srbiji, slušam već trideset godina jedno te isto pitanje a to je: “Kada će cene pasti?” i drugo “Koliko će još rasti cene i gde je kraj tome?”

To su tako jednostavna pitanja na koje je skoro nemoguće dati odgovor iza koga može da se stoji sa svim argumentima, statistikama, tendencijama itd, a da ste sigurni stoprocentno. Ono što je u Srbiji u svetu nekretnina sto posto sigurno jeste da nema strogih pravila i da statistika pokazuje trendove i pravac ali ne i garanciju.

Domaće tržište nekretnina i nakon turbulentnog perioda koji je, nadam se, iza nas, ne prestaje da intrigira, ali može se reći donekle i zabrinjava sve zainteresovane pa čak i običnu javnost, po pitanju kretanja cena kvadrata, koje uprkos mnogim okolnostima pokazuju otpornost i nastavljaju da se kreću uzlaznom putanjom.

To potvrđuju i izveštaji Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), u kojima se navodi da je godišnja stopa rasta cena stanova za Republiku Srbiju u 2024. godine iznosila oko 5 odsto.

U poređenju sa četvrtim tromesečjem 2023, cene stanova u Srbiji su u ovom tromesečju blago porasle, tačno oko jedan do dva odsto, što donekle uliva nadu da će, ako ništa drugo, tržište nekretnina bar ostati stabilno i bez velikih fluktuacija.

Zvanični podaci pokazuju da je kupoprodaja u poređenju sa prethodne dve godine smanjena (ali to samo potvrđuje onu moju tezu o “korona godinama” prema kojma ništa ne treba meriti ili analizirati, treba ih jednostavno zaboraviti što pre i oporaviti se od toga), ali ipak se otvara iščekivanje budućih kupaca da će smanjena tražnja da obori cenu kvadrata. Ipak, praksa pokazuje da u ovom segmentu, nažalost, ne važi to pravilo i nekretninaši su po tom pitanju jasni – cena kvadrata, bez sumnje, će nastaviti da raste usporenim tempom, ali ipak...

Pošto sam pomenuo koronu (i obećavam i nadam se poslednji put u svojim tekstovima) a ona je i dovela čak i do ekonomske krize, visoke inflacije, zatim, desio se rat u Ukrajini pa na Bliskom istoku itd, i to je dovelo do toga da se sklanja kapital u nešto sigurno.

Zbog nestabilnih i nepredvidivih vremena, ljudi su ušteđevinu masovno ulagali u „zidove“ kao najisplativiji vid investicije, što je samo doprinosilo poskupljenju kvadrata. To nije zaustavila ni usporena gradnja novih zgrada, koje su oduvek bile na ceni, već je dovelo do približnog izjednačavanja cena starih i novih stanova. Isti trend važio je i prilikom poskupljenja, pa dok su cene stanova u starogradnji na nivou cele Srbije porasle za oko pet odsto, novogradnja, odnosno kupovina od investitora, imala je samo malo veći međugodišnji rast, koji je iznosio šest odsto.

U Srbiji reklo bi se skoro ništa novo. Beograd, pa onda tri mesta prazna pa sve ostalo. Beograd već godinama nosi titulu najskupljeg grada po cenama kvadratnog metra, ali ima jedna zanimljivost: Beograd nije najviše poskupeo u proseku. Cene su od početka tekuće godine u odnosu na isti period prošle godine najviše porasle u Vojvodini, za oko pet odsto, dok je u Beogradu ovaj rast bio nešto malo niži, 4,5 odsto. Šumadija i zapadna Srbija imale su povećanje od 3,5 odsto, a najsnažniji rast cena zabeležen je u regionu južne i istočne Srbije i iznosio je preko 7 odsto.

Sve ovo ne prati i trend kupovine stanova, koji je na nivou cele Srbije manji za nešto manje od 1 odsto u odnosu na prvi kvartal prošle godine. Ja sam još prošle godine pisao o tome da će u jeku „podivljalih“ cena kvadrata morati da dođe do usporavanja prodaje. Ta predviđanja se jesu obistinila, ali su, prema izveštaju RGZ-a, veoma oscilirala po regionima.

Prodaja je najviše usporila u Beogradu, gde je zabeležen pad oko 6 odsto, a vrednost kupoprodaje je smanjena za oko 10 odsto. Slična situacija je i u Vojvodini, broj prodatih stanova smanjen je za oko 4 odsto, a vrednost kupoprodaje za 0,56 odsto. Ovo samo pokazuje da mi nismo hipotekarno tržište i da smo radije oni koji odustaju od prodaje nego da pristanu da spuste cenu svoje nekretnine, tj. “ne mora se” srpski rečeno.

Ipak, očekivanja su da kada prođe leto i svi dođu sa odmora živne i tržište. Leti su ljudi fokusirani na odmore, na školu i malo ko razmišlja o kupovini stana ovih meseci i zato sad imamo jedan miran period na tržištu nekretnina. Najkritičniji mesec uvek je jul. Ipak, to nije pokazatelj da će se sa cenama desiti obrt. One, nažalost, još uvek rastu, a to pokazuje i izveštaj RGZ-a.

Jedino što možemo očekivati u bliskoj budućnosti jeste da može doći do sporijeg i manjeg rasta nego što je bio ovih godina, ali od pada nema ništa, to ne možemo da očekujemo. Novac je obezvređen, poskupeli su radna snaga, energenti... Negde će cene pasti 1-2 odsto, negde će porasti 5-6 odsto, ali to je to, pokazatelji, nažalost, ne govore da će biti drugačije.

Dilema koja muči mnoge potencijalne kupce, koji su sticajem raznih okolnosti propustili šansu da pre nekoliko godina pazare nekretninu po znatno nižoj ceni, nažalost, neće imati pozitivan epilog jer procena pokazuje da se cene stanova nikada neće vratiti na staro, odnosno na „period pre korone“. Potražnja i dalje diktira cene i upravlja tržištem kapitala, na kome domaće stanovništvo ima tendenciju ulaganja u nekretnine, u beton i zidove koje može da vidi, da izda ili proda.

U tekstu sam koristio zvanične podatke RGZ-a. Mi ne možemo da dajemo savete i preporuke, samo konstatujemo trenutno stanje i naše viđenje razvoja tržišta.