Legalizovani stanovi ulaze u prodaju 2026: Kako novi zakon utiče na cene nekretnina u Srbiji

Legalizovani stanovi i kuće mogli bi tokom 2026. godine u većem broju da se pojave na tržištu nekretnina u Srbiji, nakon početka primene Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima. Stručnjaci ocenjuju da bi ovaj proces mogao da utiče na ponudu stanova, dostupnost stambenih kredita i dinamiku cena kvadrata.

Legalizacija objekata je postupak kojim se nelegalno izgrađena nepokretnost upisuje u katastar i dobija pun pravni status, čime postaje podobna za prodaju, kredit i prenos vlasništva. Upravo taj momenat – upis u katastar – menja pravni i tržišni položaj takvih nekretnina.

Šta novi zakon znači za legalizovane stanove i kuće?

Godinama je značajan deo stambenog fonda postojao van formalne evidencije, što je vlasnicima ograničavalo prodaju i pristup kreditima. Novi zakon pojednostavljuje upis prava svojine i ubrzava uknjižbu nepokretnosti.

Legalizacija objekata uvodi veliki broj do sada neuknjiženih nepokretnosti u formalne ekonomske tokove i direktno povećava transparentnost tržišta.

Kada se objekat legalizuje i upiše u katastar, vlasnik može da:

• proda legalizovani stan ili kuću,
• koristi nekretninu kao hipoteku,
• jednostavno prenese vlasništvo,
• poveća tržišnu vrednost imovine.

Time takva nepokretnost postaje ravnopravan učesnik na tržištu.

Koliko legalizovanih nekretnina može ući u promet?

Prema podacima Ministarstva građevinarstva, oko 2,5 miliona građana i pravnih lica podnelo je prijave u okviru prve faze primene zakona, dok su prvi upisi u katastar već realizovani.

Iako neće svi objekti odmah biti ponuđeni na prodaju, čak i manji procenat tih nekretnina mogao bi da utiče na tržišnu dinamiku.

Na primer, ako bi samo nekoliko procenata objekata dobilo pun pravni status i ušlo u promet, to bi značilo hiljade novih stanova i kuća na tržištu – posebno u većim gradovima.

Kako legalizacija utiče na cene stanova u Beogradu i Novom Sadu?

Cene kvadrata u većim gradovima beležile su snažan rast poslednjih godina. U Beogradu i Novom Sadu rast cena stanova u pojedinim periodima prelazio je dvocifrene stope godišnje, što je dodatno smanjilo dostupnost stanova kupcima.
Na osnovu podataka imovina.net po reonima i opštinama i prosečnog trenda tržišta, možemo sa velikom verovatnoćom proceniti da je prosečna cena stana u Beogradu porasla otprilike 6 % do 12 % između 2023. i 2026. godine, u zavisnosti od tipa i lokacije stanova.

Povećanje ponude kroz legalizaciju može dovesti do:

• većeg izbora za kupce,
• sporijeg rasta cena,
• jače konkurencije među prodavcima.

Kupci koji aktivno prate ponude stanova u Beogradu očekuju da se broj nekretnina sa urednom dokumentacijom postepeno povećava.

Stručnjaci procenjuju da nagli pad cena nije realan, ali je moguća stabilizacija tržišta i ublažavanje pritiska na rast cena.

Ako bi samo 5% od ukupnog broja prijavljenih objekata ušlo u promet, to bi značilo desetine hiljada novih nekretnina na tržištu Srbije, što bi imalo merljiv uticaj na ponudu.

Da li legalizovan stan može odmah da se proda?

Da. Nakon upisa u katastar nepokretnosti, vlasnik dobija puno pravo raspolaganja. To znači da stan može biti predmet kupoprodaje, hipoteke ili nasleđivanja.

Nakon upisa u katastar, kupoprodaja se sprovodi u skladu sa pravilima koja uređuju ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, uključujući obavezne elemente i pravnu formu ugovora.

Ključni uslov je da je postupak legalizacije završen i da je nepokretnost uredno uknjižena.

Legalizovani stan ili kuća, nakon uknjižbe, može se pojaviti među nekretninama za prodaju bez pravnih ograničenja.

Da li banke prihvataju legalizovan objekat za stambeni kredit?

Nakon uknjižbe, legalizovana nepokretnost može ispuniti uslove za prihvatanje kao sredstvo obezbeđenja. To omogućava da takav stan ili kuća postanu:

• hipoteka za stambeni kredit,
• garancija za finansiranje,
• osnov za refinansiranje obaveza.

Naravno, banke primenjuju sopstvene procene rizika i standarde vrednovanja, ali pravni status više ne predstavlja prepreku kao ranije.

Šta znači upis u katastar nakon legalizacije?

Upis u katastar predstavlja završni korak postupka i trenutak kada nepokretnost dobija pun pravni status.

Da li je sada pravo vreme za kupovinu legalizovanog stana?

Za kupce, legalizacija može značiti širi izbor nekretnina i potencijalno stabilnije tržište. Veća ponuda može ublažiti pritisak rasta cena i povećati pregovaračku moć kupaca.

Kupci danas sve češće proveravaju da li je objekat legalizovan, da li postoji uredna dokumentacija i da li je moguće finansiranje putem stambenog kredita. Upravo zato status nepokretnosti postaje jedan od ključnih faktora prilikom donošenja odluke o kupovini.

Dugoročni efekti na tržište nekretnina u Srbiji

Legalizacija uvodi veliki broj objekata u formalne ekonomske tokove i aktivira kapital koji godinama nije mogao da učestvuje na tržištu.

Analitičari ocenjuju da bi ovaj proces mogao postati jedan od važnijih faktora koji će oblikovati tržište nekretnina u Srbiji tokom 2026. i narednih godina – posebno u segmentu stanova za prodaju u većim urbanim sredinama.